“Chỗ ở chỉ là phụ, cái chính nằm tại địa điểm “kim cương”, hạ tầng đồng bộ” là ý kiến của hồ hết các đối tượng mua hàng tìm mua nhà đồng đội cũ. Theo phân tách của giới đầu tư bất động sản (bất động sản) sành sỏi, ở góc độ hoạt động mua bán, những khối nhà được xây đắp từ khoảng năm 1950 – 1960 luôn giữ vững “phong độ” về giá, bất chấp không ít lời cảnh báo phát đi từ truyền thông hay chính các gia chủ.

Thuận mua…

“Ba không” (không tổn phí phục vụ; không sợ phòng cháy chữa cháy (do trước đó nhiều phần xây đắp 2 – 5 tầng); không lo giấy má pháp lý); lại nhiều “có” như khu dân trí cao, nằm trên các tuyến phố trọng điểm và đẹp bậc nhất của Hà Nội; giá trị sinh lời cao… đến nay vẫn được kiểm tra là lực hút khó cưỡng của phân khúc các block nhà bình thường cư cũ.

Chung cư cũ trên phố Giảng Võ, quận Ba Đình. Ảnh: Phạm Hùng

Gia đình anh Nguyễn Mạnh Hùng (Nguyễn Trãi, Thanh Xuân) đang đo đắn chọn lựa lựa giữa bình thường cư cũ nhà E1 khu đồng đội 7,2ha Vĩnh Phúc, Ba Đình với một bình thường cư mới trên trục đường Lê Văn Lương. “Với giá niêm yết 2,2 tỷ đồng cho căn hộ có diện tích 75m2 ở tầng 5 là khá “chát” so với thu nhập của hai vợ chồng. Trong khi đó, chỉ ở mức 1,5 tỷ đồng, chúng tôi đã có thể chiếm hữu một nhà bình thường cư mới. Tuy nhiên, suy đi tính lại với mác “con đường khổ cực” ở Lê Văn Lương và quận trọng điểm Ba Đình thì chọn lựa lựa rút cục lại nghiêng về bình thường cư cũ nhà E1. Bởi khu đồng đội còn khá vững chắc, trong khu dân trí cao, nằm trên quận trọng điểm và đẹp bậc nhất của Thủ đô. Về lâu dài, nhập hộ khẩu về đây con cái đi học đúng tuyến. Sau này mua đi, bán lại cũng không lo mất giá”, anh Hùng san sớt.

Hay như trường phù hợp của chị Tuyên ổn, mới đây đã quyết định mua căn hộ bình thường cư cũ với giá 1,6 tỷ đồng ở đồng đội 20 Hàng Vôi, Hoàn Kiếm. Mặc dù sổ đỏ chỉ có 34m2 nhưng gia đình chị cũng rất ưng ý bởi diện tích thật sử dụng lên đến hơn 50m2 do cơi nới nên khá rộng rãi, thích phù hợp với cuộc sống vợ chồng trẻ. Điều quan yếu là “bước chân ra khỏi nhà là phố, hạ tầng, luôn thể ích đồng bộ…”. Đó là chưa kể đến tòa nhà này nếu xuống cấp thì đã có… Nhà nước lo, khi nhận quyết định đền bù có thể bán sang tên thu lời lớn.

Hàng loạt căn hộ bình thường cư ở các phố Lý Nam Đế, Hàng Vôi, Nguyễn Thái Học, Hai Bà Trưng, Hàng Bún, Phạm Hồng Thái, Ngô Tất Tố, Nguyễn Trường Tộ… có tuổi đời từ trên 20 đến gần 50 năm cũng đều được rao bán với giá xấp xỉ 40 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi đến 50 triệu đồng/m2. Trong khi các thành phố mới ở tổn phía ngoài như Mỹ Đình, Linh Đàm, Định Công, Trung Yên, Cầu Giấy, Hà Đông… giá chỉ từ 25 – 30 triệu đồng/m2. Ngay cả Trung Hòa Nhân Chính, khu được xem là hàng “hot”, giá hiện đã giảm còn 30 triệu đồng/m2.

…nhưng chưa vừa bán

Mới đây, một nhà đầu tư bất động sản cá nhân vấp phải trường phù hợp “bẻ kèo” với giao du tại một căn hộ bình thường cư cũ: Thỏa thuận mua nhà đồng đội tầng 3, diện tích 80m2 (đã cải tạo) thuộc khu đồng đội Thanh Nhàn – Hai Bà Trưng trị giá 1,3 tỷ đồng từ cuối năm 2016, đặt cọc 10%. Do tin tưởng chỗ quen biết nên yên ổn tâm cọc tiền mà không đề nghị khoản đền bù hiệp đồng. Song, giao du đang trong vòng thỏa thuận thì gia chủ đòi tăng giá quá lên 1,6 tỷ đồng so với con số đã chốt trong cam kết trao đổi. Bị ép giá chỉ sau một bốn tuần, nhà đầu tư này chính thức bị “out” do chủ nhà đã tìm được đối tượng mua hàng tiềm năng đồng ý trả giá đúng như kỳ vọng.

Lý giải về nguyên ổn do “bẻ kèo” (giao du bất thành) tại phân khúc bình thường cư cũ, theo chuyên ổn gia tham vấn bất động sản chủ quyền Nguyễn Thành Tiến, phát xuất từ tâm lý “nằm trong quy hoạch” của các chủ nhân căn hộ. Trường phù hợp các nhà bình thường cư cũ được lên kế hoạch đầu tư cải tạo, xây mới lại, Nhà nước sẽ có cơ chế nhạo đền bù hỗ trợ tái định cư phù hợp nhất cho toàn khu. Thông thường, các gia chủ đều chọn lựa tái định cư tại chỗ với hệ số k=1 để được sử dụng căn hộ mới chất lượng tốt hơn lại nằm ở địa điểm “kim cương”. Đồng thời, trả khoản tiền cao thấp khác nhau cho căn hộ mới thay vì vận chuyển ra ngoài Vành đai 3 có hệ số k cao gấp đôi. Việc tăng giá thất thường trong giao du là do chủ nhân các căn hộ bình thường cư cũ tính đến kĩ năng giá nhà sẽ sinh lời sau khi được cải tạo. Do đó, nếu nhà đầu tư không “thuận mua” với mức giá yêu cầu tăng, chủ nhà cũng không “vừa bán”.

“Trái ngược với các khu bình thường cư mới thường mất giá sau khoảng một năm sử dụng thì loại hình nhà đồng đội cũ lại trái lại. Dù cũ, xuống cấp nhưng giá vẫn tăng. Với địa điểm đắc địa ở quận trọng điểm, sau khi được cải tạo, thay vì giá 50 triệu đồng/m2 như thời điểm ngày nay là giá 80 -100 triệu đồng/m2. Do đó “đắt xắt ra miếng”, nhà đầu tư không bằng lòng giá tăng thì chúng tôi tiếp tục ở, chờ cải tạo xong, bán sang tên giá mới lại thu lời lớn hơn”, chị T. – chủ căn hộ tầng 4 khu đồng đội Thành Công, Ba Đình cho hay.

Coi hạn độ “vênh” diện tích

Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, ông Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng vn cho rằng, mặc dầu không PR rần rộ trên các dụng cụ truyền thông, nhưng nhắc đến đất thổ cư, tâm lý của người bán lẫn kẻ mua đều cho rằng chỉ có lên chứ không xuống. Thông thường chủ các căn hộ đồng đội cũ thường đưa ra giá dựa trên các nhân tố về địa điểm, kĩ năng sinh lời nhiều hơn là chất lượng. Thậm chí, đây còn là thiên hướng đầu tư truyền thống của hoạt động mua bán nhà đất Hà Nội.

Do đó, không chỉ giới đầu tư săn lùng, mua gom để cải tạo, kiếm lời hoặc hưởng lợi từ suất tái định cư, mà bản thân những người dân đang chiếm hữu những căn hộ đồng đội, bình thường cư cũ cũng khấp khởi chờ đợi. Đặc biệt là trong bối cảnh các khu bình thường cư mới đang chạm mặt nhiều sự cố ảnh hưởng đến chất lượng, địa điểm lại xa, thiếu hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, hồ hết các căn hộ này đều có diện tích thực tiễn nhiều hơn số liệu trong sổ đỏ. Việc không khớp số liệu cũng tiềm ẩn nhiều không may trong trường phù hợp xảy ra tranh chấp, đền bù.

Cơ quan công dụng sẽ tiến hành đo đạc lại diện tích trên sổ đỏ của chủ chiếm hữu và diện tích thực trên thực tiễn. Nếu không trùng khớp nhau, có sự lệch lạc thì phần diện tích thừa sẽ không được xác nhận. Trong khi đó, quá trình đi điều chỉnh cao thấp khác nhau về diện tích thực tiễn so với sổ đỏ lại rất rối rắm do sổ sách giấy má ảnh hưởng từ những năm 50 – 60 của thế kỷ trước có thể không vừa đủ.

Gia Tuấnghi

Cuối năm 2017, bình thường cư cũ ở Sài Gòn sẽ có dung mạo mới

Theo Vân Hằng

Kinh tế & Đô thị