Người hỏi: Mai Văn Thắng

>> Luật sư vấn luật pháp cho đơn vị trực tuyến gọi số:1900 6162

Cách xác định quy mô nhà bình thường cư theo luật – Ảnh minh họa

Trả lời:

Theo Thông tư số 01/2009/TT-BXD, có hai cách tính quy mô căn hộ bình thường cư. Một là tính theo thông thủy (trừ bề dày tường, vách, cột). Cách thứ hai là tính theo tim tường bình thường và tim tường bao ngoài của căn hộ. Trong đó tường bình thường là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ.

Thông tư cũng quy định, cách tính quy mô căn hộ phải được ghi rõ trong giao kèo trao đổi và bản vẽ lược đồ nhà đất. Không có quy định nào tính quy mô căn hộ theo phủ bì tường bao ngoài của căn hộ. Cụ thể: Tại điều 2 thông tư này quy định về cách ghi quy mô căn hộ nhà bình thường cư như sau: “Diện tích căn hộ nhà bình thường cư được ghi theo quy mô sàn căn hộ, bao gồm cả quy mô ban công, lôgia của căn hộ đó (nếu có). Trong đó, quy mô sàn được tính theo kích tấc thông thuỷ của căn hộ hoặc tính theo kích tấc tính từ tim tường bình thường và tim tường bao ngoài của căn hộ (trong đó tường bình thường là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ). Diện tích sàn căn hộ và cách tính quy mô này phải được ghi rõ trong giao kèo trao đổi căn hộ nhà bình thường cư và bản vẽ lược đồ nhà đất quy định tại tiết c điểm 2.1 khoản 2 Điều 1 của Thông tư này.”

Đồng thời điều 1 của thông tư này cũng quy định cụ thể về bổn phận làm thủ tục cấp giấy đăng ký quyền sử dụng đất cho bên mua như sau:

1. Tổ chức kinh doanh nhà đất (Bên bán) có bổn phận làm thủ tục để cơ quan quốc gia có thẩm quyền cấp giấy đăng ký cho Bên mua căn hộ nhà bình thường cư.

2. Hồ sơ yêu cầu cấp giấy đăng ký quyền chiếm hữu căn hộ nhà bình thường cư bao gồm giấy tờ cơ sở và giấy tờ từng căn hộ nhà bình thường cư.

2.1. Trong thời kì 30 ngày kể từ ngày nhà bình thường cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng, đơn vị kinh doanh nhà đất (Bên bán) phải hoàn tất và nộp cho cơ quan cấp giấy đăng ký giấy tờ cơ sở của nhà bình thường cư.

Hồ sơ cơ sở được lập bình thường cho tất cả các căn hộ, phần chiếm hữu riêng trong nhà bình thường cư, bao gồm:

a) Các giấy má về dự án đầu tư xây đắp nhà bình thường cư sau đây:

– Bản sao quyết định duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy đăng ký đầu tư;

– Bản sao quyết định duyệt quy hoạch cụ thể tỉ lệ 1/500 của dự án (trường thích hợp không có bản sao quyết định duyệt quy hoạch này thì phải có bản sao thoả thuận tổng mặt bằng của khu đất có nhà bình thường cư);

b) Một trong các giấy má về đất xây đắp nhà bình thường cư:

– Bản sao giấy đăng ký quyền sử dụng đất;

– Quyết định giao đất và các chứng từ công nhận đã nộp tiền sử dụng đất (trừ trường thích hợp được miễn hoặc được chậm rãi nộp tiền sử dụng đất theo quy định của luật pháp);

c) Bản vẽ lược đồ nhà đất, đất ở:

Sử dụng bản vẽ mặt bằng hoàn công phần kiến trúc hoặc bản vẽ kiến tạo mặt bằng phần kiến trúc ăn nhập với hiện trạng nhà đất (mà không phải đo vẽ lại), bao gồm: bản vẽ mặt bằng xây đắp của ngôi nhà bình thường cư, bản vẽ mặt bằng của tầng nhà có căn hộ; trong trường thích hợp bản vẽ mặt bằng của tầng nhà không trình bày rõ kích tấc của căn hộ thì phải có bản vẽ mặt bằng của căn hộ đó. Bản vẽ này là căn cứ để cơ quan cấp giấy đăng ký trình bày lược đồ nhà đất trong giấy đăng ký quyền chiếm hữu nhà đất.

d) Danh mục các căn hộ và các phần chiếm hữu riêng yêu cầu cấp giấy đăng ký

2.2. Trong thời kì 30 ngày kể từ khi các chủ chiếm hữu căn hộ và chủ chiếm hữu phần chiếm hữu riêng hoàn tất tính sổ tiền mua theo giao kèo trao đổi, đơn vị kinh doanh nhà đất (Bên bán) phải hoàn tất và nộp cho cơ quan cấp giấy đăng ký giấy tờ của từng căn hộ, bao gồm các giấy má sau:

a) Đơn yêu cầu cấp mới giấy đăng ký quyền chiếm hữu nhà đất theo mẫu quy định tại Phụ lục số 1 của Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01 04 tuần 11 năm 2006 của Bộ Xây dựng có chữ ký của Bên mua căn hộ và công nhận của Bên bán;

b) Hợp đồng trao đổi căn hộ nhà bình thường cư hoặc phần chiếm hữu riêng do hai bên ký kết; biên bản bàn giao, thanh lý giao kèo trao đổi căn hộ nhà bình thường cư hoặc phần chiếm hữu riêng nhà bình thường cư và biên lai thu các khoản trách nhiệm tài chính của Bên mua thúc đẩy tới việc cấp giấy đăng ký. (Trường thích hợp Bên mua tự thực hành việc nộp trách nhiệm tài chính thì giao biên lai này cho Bên bán để đưa vào giấy tờ yêu cầu cấp giấy đăng ký);

c) Bản sao văn bản công nhận của sàn giao du BĐS về căn hộ đã được giao du qua sàn theo mẫu tại Phụ lục số 4 kèm theo Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 04 tuần 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng về chỉ dẫn thực hành một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 04 tuần 10 năm 2007 của Chính phủ quy định cụ thể và chỉ dẫn chấp hành Luật Kinh doanh BĐS.

3. Trong trường thích hợp người mua căn hộ nhà bình thường cư đã tính sổ hết tiền mua nhà trước thời điểm lập giấy tờ cơ sở quy định tại điểm 2.1 khoản 2 Điều này thì giấy tờ cơ sở và giấy tờ yêu cầu cấp giấy đăng ký từng căn hộ được lập và nộp đồng thời cho cơ quan cấp giấy đăng ký. Cơ quan cấp giấy đăng ký có bổn phận hoàn tất thủ tục cấp giấy đăng ký cho chủ chiếm hữu căn hộ nhà bình thường cư trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ giấy tờ thích hợp thức.

4. Lệ tổn phí cấp giấy đăng ký quyền chiếm hữu nhà đất lần đầu cho căn hộ nhà bình thường cư được thực hành theo quy định tại Điều 49 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 04 tuần 9 năm 2006 của Chính phủ.

Về giao kèo trao đổi căn nhà bình thường cư cũng được quy định cụ thể:

Hợp đồng trao đổi căn hộ nhà bình thường cư phải bảo đảm một số nội dung căn bản sau:

1. Về phần chiếm hữu bình thường, phần chiếm hữu riêng:

Hợp đồng trao đổi căn hộ nhà bình thường cư phải nêu hoàn toản phần quy mô thuộc chiếm hữu riêng của người mua, phần quy mô thuộc chiếm hữu bình thường của nhà bình thường cư (trong đó nêu cụ thể các phần chiếm hữu bình thường trong nhà bình thường cư quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở như hành lang, lối đi bình thường, cầu thang, cầu thang máy, nơi để xe và các phần khác thuộc chiếm hữu bình thường). Trong trường thích hợp nhà bình thường cư có những công trình, quy mô thuộc chiếm hữu riêng của chủ đầu tư hoặc của chủ chiếm hữu khác thì phải nêu rõ (ví dụ như bể bơi, sân quần vợt, tạp hóa, nơi để xe dịch vụ cho mục tiêu kinh doanh hoặc các phần quy mô khác).

2. Về Bản nội quy quản lý sử dụng nhà bình thường cư:

Khi ký kết giao kèo trao đổi căn hộ nhà bình thường cư, chủ đầu tư phải đính kèm theo Bản nội quy quản lý sử dụng nhà bình thường cư đó (Bản nội quy này là một phần chẳng thể tách rời của giao kèo trao đổi căn hộ nhà bình thường cư). Bản nội quy phải bảo đảm các nội dung chính đã quy định tại Điều 9 Quy giễu cợt quản lý sử dụng nhà bình thường cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 04 tuần 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

3. Về quy mô căn hộ nhà bình thường cư

Hợp đồng trao đổi căn hộ phải ghi rõ quy mô sàn căn hộ và cách tính quy mô căn hộ đó theo quy định tại Điều 2 của Thông tư này.

4. Về kinh tổn phí bảo trì, vận hành nhà bình thường cư:

a) Hợp đồng trao đổi căn hộ nhà bình thường cư phải ghi rõ giá sàn căn hộ nhà bình thường cư đã bao gồm cả kinh tổn phí bảo trì phần chiếm hữu bình thường của nhà bình thường cư (2% tiền bán căn hộ) theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 54 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 04 tuần 9 năm 2006 của Chính phủ. Trong trường thích hợp kinh tổn phí thu được để bảo trì không đủ thì huy động từ đóng góp của các chủ chiếm hữu tương ứng phần quy mô chiếm hữu riêng của từng chủ chiếm hữu.

b) Hợp đồng trao đổi căn hộ nhà bình thường cư phải nêu rõ dự định về mức tổn phí phải đóng góp dùng cho công việc quản lý vận hành nhà bình thường cư, nguyên lý điều chỉnh mức tổn phí đóng góp. Mức đóng góp kinh tổn phí không vuợt quá mức giá (giá trần) do Uỷ ban quần chúng tỉnh giấc, thị thành trực thuộc trung ương nơi có nhà bình thường cư đó ban hành.

5. Mẫu giao kèo trao đổi căn hộ nhà bình thường cư thực hành theo Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư này để vận dụng đối với trường thích hợp trao đổi căn hộ nhà bình thường cư lần đầu trong dự án đầu tư xây đắp mà bên bán là đơn vị kinh doanh nhà đất. Đối với việc trao đổi các phần chiếm hữu riêng khác trong nhà bình thường cư thì cũng có thể vận dụng những nguyên lý nêu tại Điều này và Mẫu giao kèo quy định tại Phụ lục Thông tư này để thực hành.

Thông tin cụ thể về các vấn đề thúc đẩy quý đối tượng mua hàng vui lòng liên quan trực tiếp để được tham vấn, hỗ trợ!

Trân trọng./.

Bộ phận tham vấn luật – Công ty luật Minh Khuê

————————————————

THAM KHẢO VÀ DỊCH VỤ TƯ VẤN LIÊN QUAN: