Theo phản hồi của các chuyên gia nghiên cứu thuộc công ty Savills vn, phân khúc nhà giá rẻ luôn lôi cuốn một lượng lớn nguồn cầu trên hoạt động mua bán: người mua có thu nhập thấp, các cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu sống riêng, những học sinh mới ra trường hoặc người mới đi làm, những người ngoại thức giấc tới làm việc, học tập trong thành thị v.v. Đây là những đối tượng đối tượng mua hàng có nhu cầu thực về nhà đất nhưng chưa có tiềm lực tài chính dồi dào nên các căn hộ có mức giá khoảng 500 triệu – 1 tỷ là một vật phẩm rất vừa túi tiền.

Tuy vậy, nguồn cung nhà giá rẻ bây chừ còn đang rất hạn chế cả về chất và lượng. Điều này có thể hiểu được, bởi bài toán xây đắp nhà giá rẻ không phải là thuận lợi đối với các chủ đầu tư. Giá đất ở mức cao tại các thành thị lớn như Hà Nội và TPHCM đặt ra thử thách lớn về phí. Mặt khác, các nhà tạo ra BĐS giá rẻ phải bảo đảm nhu cầu sinh sống và sử dụng lâu dài của dân cư tại dự án.

Với mức giá thấp, các dự án này vẫn phải được đặt tại các khu vực không quá xa trọng tâm, có cơ sở hạ tầng cùng các luôn thể ích công cộng tạo ra, đồng thời cung cấp đủ luôn thể ích nội khu căn bản phục vụ chất lượng cuộc sống của người dân. Khó khăn trong thăng bằng các nhân tố này dẫn tới một thực tiễn là hoạt động mua bán đang thiếu đi các vật phẩm nhà thương nghiệp giá rẻ chất lượng để phục vụ nhu cầu cho một phòng ban lớn đối tượng mua hàng.

Cuối 04 tuần 4/2017, Bộ Xây dựng đã có văn bản ưng chuẩn yêu cầu xây đắp căn hộ 25 m² của một công ty tại TP.HCM. Động thái này được coi là một định hướng mới của các cơ quan quản lý nhà nước đối với quy định về quy mô tối thiểu của căn hộ thông thường cư thương nghiệp, khi Luật Nhà ở năm 2005 có quy định quy mô này là 45 m² nhưng Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014 bỏ ngỏ vấn đề này.

Savills cho rằng đây có thể được coi là một biện pháp logic cho vấn đề thiếu nguồn cung căn hộ thương nghiệp giá rẻ. Giảm quy mô căn hộ dẫn tới giá thành của căn hộ thấp hơn, ăn nhập với túi tiền tài những đối tượng mua hàng có nhu cầu mua nhà giá rẻ hơn.

Tuy vậy, theo Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc phòng ban Nghiên cứu Savills Hà Nội, các chủ đầu tư cần có sự cân nhắc và cẩn trọng trong kiến tạo, tận dụng môi trường nhưng vẫn bảo đảm thuận lợi, gói gọn các luôn thể ích sinh hoạt. Điều này có nhẽ không quá khó vì các chủ đầu tư có thể tham khảo các nhà nước đi trước về xây đắp căn hộ siêu nhỏ như Hồng Kông, Singapore, Thái Lan. Giảm quy mô căn hộ cũng là một thiên hướng tại các dự án thông thường cư nhằm tăng tính thanh khoản, vì vậy từ bình diện chủ đầu tư đây là một chuyển biến đáng mừng trong chế độ.

Cũng theo bà Hằng, về lý mà nói thì căn hộ 25 m² không đi trái lại bất kỳ quy định hiện có nào về quy mô tối thiểu cho căn hộ thông thường cư thương nghiệp. Tuy vậy, theo công văn số 1245/BXD-KHCN ngày 24 04 tuần 6 năm 2013 về chỉ tiêu kiến trúc của công trình nhà đất cao tầng, Bộ Xây dựng có đưa ra chỉ tiêu dân số trong công trình nhà đất được tính bình quân 25m² sàn sử dụng của căn hộ/người. Suy ra, theo công văn này Bộ Xây dựng chỉ chuẩn y một đứa ở trong căn hộ 25 m². Liệu đây đã là cách hiểu đúng?

“Nếu được hơn thì xét trên khuôn khổ toàn dự án, quy mô nhỏ sẽ tạo ra áp lực về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và luôn thể ích thông thường của dự án theo số người và số hộ gia đình mà tăng lên. Căn hộ siêu nhỏ cũng đặt ra thử thách về mặt quản lý khi việc kiểm soát số lượng đứa ở trong căn hộ. Lúc này cơ sở hạ tầng tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, mau chóng xuống cấp, gây liên quan tới chất lượng cuộc sống của dân cư nếu số đứa ở lớn hơn so với quy định”, bà Hẳng phân tách thêm.

Nhìn xa hơn là bài toán về chương trình tạo ra nhà đất thành thị vì phấn đấu tới năm 2020, Hà Nội nâng quy mô nhà đất bình quân toàn thành thị lên 26,3 m²/người (quy mô nhà đất tối thiểu 8,5 m²/người) từ quy mô bình quân 23,1 m²/người và quy mô tối thiểu 6,5 m²/người trong năm 2015. Việc chuẩn y xây đắp căn hộ 25 m² có thể liên quan ở chừng độ nào đó tới mục đích này giả dụ việc tạo ra căn hộ 25 m² không được quản lý tốt về số lượng đứa ở trong căn hộ.

Theo bà Hằng, việc Bộ Xây dựng chuẩn y xây đắp căn hộ quy mô 25 m² có thể được coi là tín hiệu đáng mừng cho cả người mua nhà thu nhập thấp và chủ đầu tư. Đây có nhẽ là biện pháp cho nhà thương nghiệp giá rẻ mà hoạt động mua bán vẫn tìm kiếm lâu nay, tạo điều kiện cho nguồn cung tạo ra bắt kịp với nguồn cầu.

Tuy nhiên, để đưa căn hô 25 m² đi vào thực tiễn một các thắng lợi, các cơ quan nhà nước cần có cái nhìn tổng quan khi đưa ra những quy định và chỉ dẫn chi tiết trong quy hoạch, kiến tạo và xây đắp các dự án có căn hộ quy mô siêu nhỏ. Các công ty tham dự vào hoạt động mua bán căn hộ siêu nhỏ cũng cần kết hợp nghiêm ngặt với các công ty công dụng để vận hành và quản lý hiệu quả dự án.

Có như vậy thì mới bảo đảm được chất lượng cuộc sống của dân cư tại các dự án này, tránh gây áp lực đáng kể lên hạ tầng liên lạc và các luôn thể ích công cộng của thành thị, đồng thời gìn giữ hình ảnh và quy hoạch của thành thị.

Đăng Khải

Theo Trí thức trẻ