Vậy tôi muốn hỏi: Thủ tục, phương pháp để cấp giấy công nhận đồng chiếm hữu cho tôi và em trai tôi. Sau này, để nhân thể chúng tôi lên thổ cư và thủ tục giấy má, cũng như tổn phí thì chúng tôi nên: đồng sở hữu -> lên thổ cư, tách sổ + Hay chỉ đứng tên tôi -> lên thổ cư, tách sổ?

Tôi xin thật tâm cảm ơn.

Câu hỏi được chỉnh sửa từ chuyên mụctham vấn luật pháp đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tham vấn luật pháp đất đai gọi:1900 6162

Trả lời:

Chào game thủ, Cảm ơn game thủ đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề xuất tham vấn luật tới Bộ phận trạng sư tham vấn luật pháp của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của game thủ đã được hàng ngũ trạng sư của Chúng tôi nghiên cứu và tham vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

– Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

– Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ : Về lệ tổn phí trước bạ

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định cụ thể thực hành một số điều của Luật Đất đai

– Thông tư 02/2014/TT-BTC chỉ dẫn về tổn phí và lệ tổn phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng quần chúng. # tỉnh giấc, thành thị trực thuộc Trung ương

– Thông tư liên tịch 158/2015/TTLT-BTC-BTP quản lý lệ tổn phí chứng nhận bản sao chữ ký hiệp đồng giao thiệp

– Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

Nội dung phân tích:

Để có thể cấp giấy chứng nhận đồng sở hữu cho bạn và em trai bạn thì đầu tiên người bạn của bạn phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng phần 400m2 đó cho em trai bạn. Căn cứ vào Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu của cải gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu của cải gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của tầm thường vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ giấy tờ thực hành quyền của người sử dụng đất, chủ chiếm hữu của cải gắn liền với đất.

Trường phù hợp thực hành quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề xuất Văn phòng đăng ký đất đai thực hành đo đạc tách thửa đối với phần quy mô cần thực hành quyền của người sử dụng đất trước khi nộp giấy tờ thực hành quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có bổn phận đánh giá giấy tờ, nếu đủ điều kiện thực hành các quyền theo quy định thì thực hành các công việc sau đây:

a) Gửi thông báo địa chính tới cơ quan thuế để xác định và thông báo thu bổn phận tài chính đối với trường phù hợp phải thực hành bổn phận tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung bất định vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường phù hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất thì lập giấy tờ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật bất định vào giấy tờ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban quần chúng. # cấp xã để trao đối với trường phù hợp nộp giấy tờ tại cấp xã.”

Căn cứ vào khoản 2 Điều 98 Luật đất đai quy định:

“2. Thửa đất có nhiều người tầm thường quyền sử dụng đất, nhiều người chiếm hữu tầm thường nhà đất, của cải khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất phải ghi hoàn toản tên của những người có tầm thường quyền sử dụng đất, người chiếm hữu tầm thường nhà đất, của cải khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường phù hợp các chủ sử dụng, chủ chiếm hữu có đề nghị thì cấp tầm thường một Giấy chứng nhận và trao cho người thây mặt.”

Thì lúc này bạn và em bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận tầm thường quyền sử dụng đất với thủ tục như bình thường.

Bộ luật dân sự quy định về hai hình thức sở hữu tầm thường:

“Điều 216. Sở hữu tầm thường theo phần

1. Sở hữu tầm thường theo phần là chiếm hữu tầm thường mà trong đó phần quyền chiếm hữu của mỗi chủ chiếm hữu được xác định đối với của cải tầm thường.

2. Mỗi chủ chiếm hữu tầm thường theo phần có quyền, bổn phận đối với của cải thuộc chiếm hữu tầm thường tương ứng với phần quyền chiếm hữu của mình, trừ trường phù hợp có thoả thuận khác.”

“Điều 217. Sở hữu tầm thường thống nhất

1. Sở hữu tầm thường thống nhất là chiếm hữu tầm thường mà trong đó phần quyền chiếm hữu của mỗi chủ chiếm hữu tầm thường không được xác định đối với của cải tầm thường.

Sở hữu tầm thường thống nhất bao gồm chiếm hữu tầm thường thống nhất có thể phân phối và chiếm hữu tầm thường thống nhất không phân phối.

2. Các chủ chiếm hữu tầm thường thống nhất có quyền, bổn phận ngang nhau đối với của cải thuộc chiếm hữu tầm thường.”

Thì đối với sở hữu tầm thường theo phần, em bạn và bạn có quyền với phần đất mà mình có quyền sử dụng. Còn với hình thức sở hữu tầm thường hợp nhất, bạn và em bạn có quyền ngang nhau với mảnh đất sau khi gộp này.

Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, của cải gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với của cải gắn liền với đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ giấy tờ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.

2. Trường phù hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng cư dân, người vietnam định cư ở nước ngoài được chiếm hữu nhà đất tại vietnam đề xuất đăng ký đất đai, của cải gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất thì Ủy ban quần chúng. # cấp xã có bổn phận đánh giá giấy tờ và thực hành các công việc như sau:

a) Trường phù hợp đăng ký đất đai thì công nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường phù hợp không có giấy má quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì công nhận cội nguồn và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự ăn nhập với quy hoạch.

Trường phù hợp đăng ký của cải gắn liền với đất thì công nhận hiện trạng của cải gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường phù hợp không có giấy má quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì công nhận tình trạng tranh chấp quyền chiếm hữu của cải; đối với nhà đất, công trình xây đắp thì công nhận thời điểm kiến lập của cải, thuộc hay không thuộc trường phù hợp phải cấp phép xây đắp, sự ăn nhập với quy hoạch được duyệt; công nhận lược đồ nhà đất hoặc công trình xây đắp nếu chưa có công nhận của công ty có nhân cách pháp nhân về hoạt động xây đắp hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

b) Trường phù hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hành các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban quần chúng. # cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hành trích đo địa chính thửa đất hoặc đánh giá bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả đánh giá giấy tờ, công nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, cội nguồn và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban quần chúng. # cấp xã và khu cư dân nơi có đất, của cải gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; phê chuẩn giải quyết các quan điểm phản chiếu về nội dung công khai và gửi giấy tờ tới Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hành các công việc như sau:

a) Trường phù hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng cư dân nộp giấy tờ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi giấy tờ tới Ủy ban quần chúng. # cấp xã để lấy quan điểm công nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã đổi thay hoặc đánh giá bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Kiểm tra, công nhận lược đồ của cải gắn liền với đất đối với công ty trong nước, cơ sở tôn giáo, công ty nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người vietnam định cư ở nước ngoài thực hành dự án đầu tư mà lược đồ đó chưa có công nhận của công ty có nhân cách pháp nhân về hoạt động xây đắp hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

d) Kiểm tra giấy tờ đăng ký; xác minh thực địa trong trường phù hợp cấp thiết; công nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

đ) Trường phù hợp chủ chiếm hữu của cải gắn liền với đất không có giấy má hoặc hiện trạng của cải có đổi thay so với giấy má quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy quan điểm cơ quan quản lý quốc gia đối với loại của cải đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý quốc gia đối với của cải gắn liền với đất có bổn phận giải đáp bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

e) Cập nhật thông báo thửa đất, của cải gắn liền với đất, đăng ký vào giấy tờ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường phù hợp người sử dụng đất đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế để xác định và thông báo thu bổn phận tài chính, trừ trường phù hợp không thuộc đối tượng phải nộp bổn phận tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của luật pháp; sẵn sàng giấy tờ để cơ quan khoáng sản và không gian trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất vào giấy tờ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường phù hợp hộ gia đình, cá nhân nộp giấy tờ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất cho Ủy ban quần chúng. # cấp xã để trao cho người được cấp.

4. Cơ quan khoáng sản và không gian thực hành các công việc sau:

a) Kiểm tra giấy tờ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất;

Trường phù hợp thuê đất thì trình Ủy ban quần chúng. # cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hiệp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn tất bổn phận tài chính theo quy định của luật pháp.

b) Chuyển giấy tờ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

5. Trường phù hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của luật pháp mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề xuất cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan khoáng sản và không gian thực hành các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.”

– Thực tế, cả hai trường hợp: đồng sở hữu -> lên thổ cư, tách sổ hoặc chỉ đứng tên bạn -> lên thổ cư, tách sổ đều hợp lý, bạn có thể làm theo cách nào cũng được.

Lệ tổn phí trước bạ: Theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định, mức thu lệ tổn phí trước bạ của nhà đất là 0,5%.

Lệ tổn phí địa chính: là Khoản thu vào công ty, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan quốc gia có thẩm quyền hoặc công ty được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.

Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chế độ tạo ra kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho ăn nhập, bảo đảm nguyên lý:

+ Mức thu tối đa ứng dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành thị trực thuộc Trung ương; phường nội ô thuộc thành thị hoặc thị xã trực thuộc tỉnh giấc, như sau:

* Cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu nhà đất và của cải gắn liền với đất:

Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy công nhận do hết chỗ công nhận), cấp đổi, công nhận bổ sung vào giấy công nhận.

Trường phù hợp giấy công nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và của cải khác gắn liền với đất) thì ứng dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy công nhận do hết chỗ công nhận), cấp đổi, công nhận bổ sung vào giấy công nhận.

* Chứng nhận đăng ký bất định về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.

* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu giấy tờ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.

+ Mức thu ứng dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu ứng dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành thị trực thuộc Trung ương; phường nội ô thuộc thành thị hoặc thị xã trực thuộc tỉnh giấc.

(Theo điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC)

Phí công chứng hiệp đồng: Theo Thông tư liên tịch số 158/2015/TTLT-BTC-BTP.

Trên đây là quan điểm tham vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý đối tượng mua hàng. Việc đưa ra quan điểm tham vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của luật pháp và thông báo do quý đối tượng mua hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tham vấn này là để các cá nhân, công ty tham khảo.

Trường phù hợp trong nội dung tham vấn có điều gì gây lầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông báo nêu trong nội dung tham vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được quan điểm phản hồi của quý đối tượng mua hàng.

Mọi vướng mắc game thủ vui lòng đàm đạo trực tiếp với phòng ban trạng sư tham vấn luật pháp trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 hoặc gửi qua email: [email protected]để nhận được sự tham vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hiệp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai.