Bố mẹ tôi chuyển sang làm vườn trồng cây ăn quả và hoa màu. Gần đây, có 1 tổ chức bổn phận hữu hạn Địa chính ở đô thị gần tới làm việc cùng xã kêu gọi bà con làm giấy tờ chuyển đổi mục tiêu sử dụng đất (từ trồng lúa sang đất trồng cây). Tôi rất băn khoăn vì tôi đích thực chưa có sự hiểu biết rõ ràng về việc chuyển đổi cũng như mức chi phí rõ ràng cho việc này. Liệu trạng sư có thể giúp tôi hiểu rõ hơn về vấn đề này được không?

Xin cảm ơn Luật sư!

Người gửi: dunglongtien.

Câu hỏi được chỉnh sửa từ chuyên mục hỏi đáp luật pháp – tổ chức Luật Minh Khuê.

Tư vấn luật đất đai, gọi 1900 6162

Chào game thủ, cảm ơn game thủ đã gửi câu hỏi tới thư mục tham vấn của tổ chức chúng tôi. Về vấn đề của game thủ, chúng tôi xin giải đáp như sau:

Cơ sở pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất

Phân tích nội dung

+ Về vấn đề chuyển mục tiêu sử dụng đất

Về nguyên lý, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất căn cứ vào mục tiêu sử dụng đất của họ. Vì vậy, khi mục tiêu sử dụng đất đổi thay, gia đình game thủ phải làm thủ tục chuyển đổi mục tiêu sử dụng đất với cơ quan có thẩm quyền.

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013, các trường thích hợp chuyển mục tiêu sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền bao gồm:

– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới cơ chế ao, biển, đầm;

– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sinh sản sang sử dụng vào mục tiêu khác trong nhóm đất nông nghiệp;

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

– Chuyển đất xây đắp công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục tiêu công cộng có mục tiêu kinh doanh, đất sinh sản, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương nghiệp, dịch vụ sang đất thương nghiệp, dịch vụ; chuyển đất thương nghiệp, dịch vụ, đất xây đắp công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sinh sản phi nông nghiệp.

Theo đó, người sử dụng đất phải nộp đơn xin phép chuyển mục tiêu sử dụng đất kèm theo Giấy chứng thực tới cơ cỗ ván nguyên và không gian. Cơ cỗ ván nguyên và không gian có bổn phận thẩm tra giấy tờ; xác minh thực địa, giám định nhu cầu chuyển mục tiêu sử dụng đất; chỉ dẫn người sử dụng đất thực hành bổn phận tài chính theo quy định của luật pháp; trình Ủy ban dân chúng cấp có thẩm quyền quyết định chuẩn y chuyển mục tiêu sử dụng đất; chỉ huy cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, giấy tờ địa chính. Đối với trường thích hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hành dự án đầu tư thì thực hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuẩn y chuyển mục tiêu sử dụng đất. Sau đó, người sử dụng đất thực hành bổn phận tài chính theo quy định

Đối với trường thích hợp của game thủ, nếu gia đình game thủ muốn chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây hàng năm khác thì theo quy định tại Điều 4 Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa:

Điều 4. Chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa

1. Điều kiện chuyển đổi từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm hoặc trồng lúa phối thích hợp nuôi trồng thủy sản:

a) Không làm mất đi các điều kiện ăn nhập để trồng lúa trở lại: Không làm biến dạng mặt bằng, không gây ô nhiễm, thoái hóa đất trồng lúa; không làm hư hỏng công trình liên lạc, công trình thủy lợi dịch vụ trồng lúa;

b) Phù thích hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm hoặc trồng lúa phối thích hợp nuôi trồng thủy sản trên đất trồng lúa của cấp xã (sau đây gọi là kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa);

c) Trường thích hợp trồng lúa đồng thời phối thích hợp với nuôi trồng thủy sản, chuẩn y sử dụng tối đa 20% quy mô đất trồng lúa để hạ thấp mặt bằng cho nuôi trồng thủy sản, nhưng bình phục lại được mặt bằng khi chuyển trở lại để trồng lúa.

2. Người sử dụng đất đăng ký chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa với Ủy ban dân chúng cấp xã. Ủy ban dân chúng cấp xã coi xét sự ăn nhập với các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này khi thu nhận bản đăng ký và thống kê theo dõi việc sử dụng đất trồng lúa.

3. Đất trồng lúa được chuyển đổi cơ cấu cây trồng dịch vụ các quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này vẫn được thống kê là đất trồng lúa, trừ quy mô đất trồng lúa được chuyển đổi hoàn toàn sang trồng cây hàng năm hoặc nuôi trồng thủy sản.

4. Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chỉ dẫn chi tiết Điều này.

nhưng nếu gia đình game thủ muốn trồng cây ăn quả là cây lâu năm thì gia đình game thủ buộc phải chuyển mục tiêu sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013.

+ Về chi phí chuyển mục tiêu sử dụng đất

Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định:

“Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục tiêu sử dụng đất, xác nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục tiêu sử dụng, được xác nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban dân chúng thức giấc, thị thành trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban dân chúng cấp thức giấc) quy định ứng dụng trong trường thích hợp hộ gia đình, cá nhân được xác nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục tiêu sử dụng đất đối với quy mô đất ở trong hạn mức.

Việc xác định quy mô đất trong hạn mức tại Điểm này phải bảo đảm nguyên lý mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của luật pháp), cá nhân chỉ được xác định quy mô đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức xác nhận đất ở một lần và trong khuôn khổ một thức giấc, thị thành trực thuộc trung ương.

Trường thích hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong khuôn khổ một thức giấc, thị thành trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn quy mô đất của các thửa đất để xác định quy mô đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức xác nhận đất ở nhưng tổng quy mô đất chọn lọc không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức xác nhận đất ở tại địa phương nơi chọn lọc.

Hộ gia đình, cá nhân chịu bổn phận trước luật pháp về tính chân thực, chính xác của việc kê khai quy mô thửa đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức xác nhận đất ở được ứng dụng tính thu tiền sử dụng đất; nếu bị phát hiện kê khai gian lậu sẽ bị truy vấn thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định của luật pháp đất đai và bị xử phạt theo quy định của luật pháp về thuế.

b) Giá đất chi tiết được xác định theo các cách thức so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất ứng dụng trong các trường thích hợp sau:

– Xác định tiền sử dụng đất đối với trường thích hợp quy mô tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thị thành trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các thức giấc miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các thức giấc còn lại trong các trường thích hợp: Tổ chức được giao đất không duyệt y cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục tiêu sử dụng đất, xác nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất không duyệt y cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất; được xác nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục tiêu sử dụng đất đối với quy mô đất ở vượt hạn mức.

– Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất duyệt y cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất.

c) Giá đất chi tiết được xác định theo cách thức hệ số điều chỉnh giá đất ứng dụng đối với trường thích hợp quy mô tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thị thành trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các thức giấc miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các thức giấc còn lại ứng dụng để xác định tiền sử dụng đất trong các trường thích hợp:

– Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không duyệt y cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, xác nhận quyền sử dụng đất, chuẩn y chuyển mục tiêu sử dụng đất;

– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không duyệt y cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất;

– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, chuẩn y chuyển mục tiêu sử dụng đất đối với quy mô đất ở vượt hạn mức.

Hàng năm, Ủy ban dân chúng cấp thức giấc quy định hệ số điều chỉnh giá đất để ứng dụng cho các trường thích hợp quy định tại Điểm này.“

Như vậy, mức chi phí chuyển đổi mục tiêu sử dụng đất được tính dựa trên quy mô đất được chuyển mục tiêu sử dụng, mục tiêu sử dụng đất và giá đất theo quyết định của UBND cấp thức giấc ban bố vào thời điểm chuyển mục tiêu sử dụng đất.

Trên đây là những tham vấn của chúng tôi về vấn đề của game thủ. Rất cảm ơn game thủ đã tin tưởng và chọn lọc tổ chức chúng tôi.

Trân trọng ./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT – CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ