Đánh giá về cơn sốt đất lần này tại tọa đàm “Có nên xuống tiền trong ‘cơn say’ đất nền ”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng điều dị biệt lần này chỉ nằm ở phân khúc đất nền vùng ven, bán buôn tự phát mà không phải đất nền thuộc các dự án bất động sản chính quy của nhiều chủ đầu tư có thương hiệu.

Đặc biệt, thuộc tính của cơn sốt lần này ảnh hưởng tới việc duyệt vấn đề tách thửa, phân lô bán nền trong đó giới đầu nậu, cò đất núp bóng chủ đất nên chừng độ ảnh hưởng không lớn tới toàn cục hoạt động mua bán mà chỉ ở một đôi khu vực nhỏ lẻ. Ở đó, họ đã bao chiếm nhiều khu đất nền phân lô, làm giá, bơm thổi giá và khống chế nhạo giá sàn với nhiều thủ đoạn rất tinh tướng mà người rất dễ bị sập bẫy. Hiện nay, tại khu Đông (Quận 9 và Thủ Đức), phía Bắc (quận 12, Củ Chi), các huyện có (Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh) là các khu vực thuộc vùng ven, tình trạng sốt đất đang diễn ra khá mạnh mẽ.

Mặt khác, cơn sốt đất dựa vào chuỗi hệ thống hạ tầng liên lạc đang được đầu tư mạnh tại tỉnh thành không hẳn là sốt ảo nhưng đang bị các đối tượng đầu nậu lợi dụng thông báo méo mó để thổi giá. Ngay chuyện một số huyện lên quận, hay có nhiều siêu dự án của các ông lớn địa ốc cũng đang bị giới đầu nậu lợi dụng làm giá. “Tất cả các cơn sốt đất dù trong thời đoạn nào, thì giới đầu nậu, đầu cơ và cò đất hoạt động bát nháo đều góp phần không nhỏ. Trái với hiện giờ, hoạt động mua bán có tới trên 70% là nhà đầu cơ chuyên nghiệp chứ không thuộc dạng lướt sóng chốt lời một cách mau chóng”, ông Châu nói.

Nhận định thêm về “cơn say” đất tại TP.HCM hiện giờ, chuyên gia kinh tế tài chính Đinh Thế Hiển cho rằng bất động sản tại những khu vực vùng ven tăng giá là điều cố nhiên bởi các nhân tố tham dự vào hoạt động mua bán này đều đón gió xây cầu đường hay nhiều siêu dự án trong mai sau. Tuy nhiên, trong lịch sử, có nhiều trường hợp đón đầu cơ hội hạ tầng để tăng giá sớm quá, thì người tới mua sau sẽ bị kẹt vốn, thua đau chỉ vì hạ tầng đủng đỉnh đầu tư nhiều năm.

“Ngoài duyên do hạ tầng, giới đầu nậu, cò đất là một phòng ban của hoạt động mua bán tham dự “thổi” giá lên. Các thông báo như “trúng lớn nhờ đất nền” hàng tỷ đồng chỉ sau một đêm cũng góp phần ảnh hưởng tới hoạt động mua bán. Cuối cùng đối tượng mua hàng do chạy theo tâm lý đám đông rất dễ “dính bẫy”, ông Hiển đưa ra cảnh báo.

Theo ông Lương Sỹ Khoa, Phó chủ toạ An Gia Investment, cho biết tính tới nay hoạt động mua bán đất nền đã trải qua 3 “cơn sốt” ảo. Ở cơn sốt thứ lâm thời điểm 2005-2007, giá đất tại khu Đông chào bán từ 3-5 triệu đồng/m2 “nhảy” lên tới gần 10 triệu đồng/m2. Trong thời đoạn 2008-2012, cơn sốt đất nền lên tới đỉnh điểm khi giá đất tại một số quận tăng không có điểm dừng, từ 15 triệu đồng/m2 lên tới 25-30 triệu đồng/m2. Cơn sốt thư 3 là hiện giờ, đất được chào bán có khi lên tới 45-60 triệu đồng/m2 thuộc một số địa điểm có hạ tầng liên lạc kết nối tốt.

“Tuy nhiên, trong tất cả những lần tăng giá trên, người mua thì rất ít mà đất đều do các nhà đầu cơ thâu tóm và làm giá. Điển hình nhất như tại quận 2 hiện giờ, quỹ đất nền còn khá lớn, nhưng mức giao du không cao so với căn hộ phổ biến cư bởi số lượng lớn do các đầu nậu chiếm hữu, chào giá khá cao để đẩy hàng nhanh ra hoạt động mua bán. Đến khi đối tượng mua hàng quay lưng thì những đối tượng này sẽ “ngã ngựa” do không bán được đất, không có tiền trả lãi các khoản vay. Theo quan sát của tôi, giao du đất nền đã chững lại, giá khởi đầu giảm”, vị này nói thêm.

Nếu so với năm 2007 và 2010, cơn sốt bất động sản diễn đạt rất rõ nét ở phân khúc nhà đất cao cấp, nhất là hàng loạt nhà băng thương nghiệp ào ạt cho vay mất kiểm soát. Cũng trong cơn sốt thời kỳ này, dự án nhà đất có hạn chứ không phải dồi dào như hiện giờ. Ngược lại, lần này cơn sốt ảo lại rơi vào phân khúc đất phân lô bán nền tại nhiều vùng ven của TP.HCM. Năm 2007 và 2010 thuộc tính của cơn sốt nghiêm trọng hơn tới chừng độ Chính phủ phải ban hành các Nghị quyết thắt chặt tín dụng, do vậy hoạt động mua bán từ chỗ bong bóng rơi vào đóng băng.

Như vậy, hoạt động mua bán bất động sản TP.HCM đã trải qua hai thời điểm “bong bóng” vào năm 2007 và 2010; đồng thời đã có 2 thời đoạn hoạt động mua bán bị đóng băng (2008-2009 và 2011-2013). Thị trường bất động sản bị “sốt”, “bong bóng” hoặc bị đóng băng đều không có lợi cho người mua nhà, cho nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, cho các đơn vị địa ốc, các nhà băng thương nghiệp và kể cả nền kinh tế. Hậu quả của những đợt khủng hoảng trên hoạt động mua bán trong 10 năm qua đã để lại những di hại rất lớn mà tới nay vẫn chưa khắc phục được hết.

Tuy nhiên, cơn sốt lần này chưa đạt tới chừng độ như thế, Chính phủ không phải ra các văn bản điều tiết. Trong khi đó Chính phủ lại đang thực hành lịch trình thắt chặt tín dụng vào bất động sản nên không ảnh hưởng tới cả hoạt động mua bán mà chỉ ảnh hưởng thụ động tới người tiêu xài và nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này.

Qua các đợt khủng hoảng vừa rồi cũng đã giúp gạn lọc hoạt động mua bán, những đơn vị bất động sản đang hoạt động hiện giờ, người mua nhà, các nhà băng thương nghiệp, cơ quan quản lý quốc gia cũng đều rút ra những bài học kinh nghiệm hữu ích. Tất cả đều sáng ý hơn, sức đề kháng tốt hơn nên hoạt động mua bán có thể sẽ không phải rơi cơn sốt hoặc khủng hoảng đóng băng như trước đó.

Quan trọng hơn hết, Ngân hàng quốc gia đã có lịch trình hạn chế nhạo tín dụng vào bất động sản, nâng hệ số không may trong kinh doanh bất động sản lên mức 200%, và đã đề xuất các nhà băng thương nghiệp kiểm soát nghiêm ngặt nguồn tín dụng vào bất động sản; Bộ Tài Chính đang nghiên cứu Dự thảo luật Thuế đánh vào những đối tượng có nhiều nhà và dự định sẽ ban hành trước năm 2020; Quốc hội cũng đang luận bàn Dự thảo Luật Quy hoạch… sẽ góp phần kiểm soát hiệu quả hoạt động mua bán bất động sản theo hướng sáng tỏ, lành mạnh, vững bền.

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP.HCM, việc rót vốn vào lĩnh vực bất động sản của các nhà băng thương nghiệp rất cẩn trọng, bảo đảm nguồn vốn an ninh, hiệu quả. Cơ chế nhạo chế nhạo độ tín dụng của ngành nhà băng đã và đang góp phần hạn chế nhạo không may, hạn chế nhạo tình trạng bong bóng xảy ra như những năm trước đó.

Gia Khang

Theo Trí thức trẻ