việc cấp gcnqsdđ cho tôi với cách thức “*quốc gia công nhận quyền sử dụng đất*” là không đúng quy định của luật pháp, (không đúng đối tượng sử dụng đất). Trường thích hợp này được cấp gcnqsdđ với cách thức *thuê đất*. Ngoài ra, vào thời điểm năm 2000, tôi cũng có mua 3,5 ha đất trồng cây hàng năm từ hộ khác nữa. Như vậy trường thích hợp của tôi đã bị thu hồi rồi và chỉ được cấp gcn với cách thức thuê đất. Vậy xin cho có đúng không ạ. Xin cám ơn. Tại thời điểm tôi được cấp gcn thì nđ 84/2004 đã có hiệu lực. Như vậy căn cứ khoản 1 điều 11 của nđ 84/2004/nđ-cp thì trường thích hợp của tôi có được cấp gcn với cách thức “công nhận” không ạ. Hạn mức nhận chuyển nhượng tính vào quy định nào. Câu hỏi được chỉnh sửa từ chuyên mục tham mưu luật đất đai của đơn vị luật minh khuê. Luật sư tham mưu luật đất đai gọi số: 1900 6162.

Câu hỏi được chỉnh sửa từ chuyên mục tham mưu luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tham mưu luật pháp Đất đai, gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào người chơi, cảm ơn người chơi đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề xuất tham mưu luật đến Bộ phận trạng sư tham mưu luật pháp của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của người chơi đã được hàng ngũ trạng sư của Chúng tôi nghiên cứu và tham mưu chi tiết như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ : Về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thông tư chỉ dẫn chấp hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyên sử dụng đất

Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ : Thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ : Nghị định về chấp hành Luật Đất đai

2. Luật sư tham mưu:

Gia đình người chơi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 1998 nên để xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải căn cứ vào Luật đất đai 1993 và các văn bản chỉ dẫn.

Theo quy định tại Điều 9 Nghị định 17/1999/NĐ-CP về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

“Điều 9. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có các điều kiện sau đây:

1. Có nhu cầu sử dụng đất;

2. Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của luật pháp về đất đai.

Trường thích hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa nước thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sinh sản nông nghiệp.

Đối với hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức thì quy mô đất vượt hạn mức đó phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại điểm 1 khoản 5 Điều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.”

Và theo quy định tại điểm b mục III Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC về chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“ III. VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Đối với hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b. Hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất `1nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, thì trong giấy má chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có bản kê khai quy mô đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm mà mình đang sử dụng tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác, bản kê khai này phải có công nhận của UBND cấp xã nơi có đất; đối với phần quy mô đã được cấp giáy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chỉ cần gửi kèm theo bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

UBND huyện, thị xã, thị thành thuộc tỉnh giấc nơi làm thủ tục chuyển nhượng căn cứ vào bản kê khai và bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tính quy mô đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm của hộ gia đình nhận chuyển nhượng, nếu vượt hạn mức sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm thì phần quy mô vượt hạn mức đó phải chuyển sang cách thức thuê đất của Nhà nước.

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sinh sản nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước.”

Do đó, trường thích hợp này việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ đất cũ sang gia đình người chơi là đúng theo quy định luật pháp nếu tại thời điểm nhận chuyển nhượng năm 1998, gia đình người chơi chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của luật pháp về đất đai. Tuy nhiên, đối với trường thích hợp hộ gia đình người chơi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức thì quy mô đất vượt hạn mức đó phải chuyển sang thuê đất.

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 04/2000/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

” 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy má quy định tại khoản 2 Điều 3 của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 04 tuần 3 năm 1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (gọi tắt là Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ), thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

Như vậy, khi gia đình người chơi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hạn mức thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình người chơi vào năm 2008 với cách thức công nhận quyền sử dụng đất là đúng theo quy định của luật pháp.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 43 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

“3. Đối với hộ gia đình sử dụng đất được thực hành theo quy định sau:

a) Trường thích hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất là của cải thông thường của cả vợ và chồng thì ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng; trường thích hợp hộ gia đình đề xuất chỉ ghi họ, tên vợ hoặc họ, tên chồng thì phải có văn bản thoả thuận của vợ và chồng có chứng nhận của Uỷ ban dân chúng xã, phường, thị thành.

Đối với hộ gia đình sử dụng đất mà vợ hoặc chồng là người vn định cư ở nước ngoài thuộc trường thích hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai thì việc ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hành theo quy định tại điểm a và điểm b khoản này”

Theo đó, trường thích hợp gia đình người chơi mua đất nông nghiệp nhưng trên Giấy chứng nhận chỉ ghi tên người chồng thì cần phải có văn bản thỏa thuận của vợ chồng người chơi có chứng nhận của Ủy ban dân chúng cấp xã nơi có đất.

Như vậy trường thích hợp mà cơ quan quốc gia thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình người chơi với lý do người chơi không thuộc đối tượng trực tiếp sinh sản nông nghiệp, nên không thuộc đối tượng được công nhận quyền sử dụng đất là không đúng vì luật pháp về đất đai năm 1993 chỉ đề xuất trường thích hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa nước thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sinh sản nông nghiệp còn quy mô đất nông nghiệp gia đình người chơi nhận chuyển nhượng không phải đất trồng lúa nước thì chỉ cần không nhận chuyển nhượng vượt hạn mức là sẽ được công nhận quyền sử dụng đất. Do đó, người chơi đảm bảo lợi quyền của mình, người chơi có thể khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban dân chúng cấp huyện nơi có đất để được giải quyết.

Tóm lại: Gia đình người chơi chỉ phải chuyển sang cách thức thuê đất đối với phần quy mô vượt hạn mức.

Trên đây là tham mưu của Luật Minh Khuê về Đất thuê có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác người chơi vui lòng liên can phòng bantham mưu luật pháp trực tuyến qua tổng đài laptop số: 1900 6162để được trả lời.

Rất mong nhận được sự hiệp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tham mưu luật pháp Đất đai – Công ty luật Minh Khuê