Năm 2013 chồng tôi có viết giấy chuyển nhượng đất (giấy viết bằng tay không có công chứng từ chính quyền) cho bên mua là 15 x 30m (bao gồm 5 x 10m đất trước đó) nhưng chưa định giá phần đất còn lại 10 x 20m. Và tôi không hề biết gì về giấy chuyển nhượng đất đó. Đến đầu năm 2016 khi bên mua khởi đầu khởi công xây nhà tôi mới biết về giấy chuyển nhượng đất đó. Sau bàn luận tôi và chồng tôi đều chuyện trò với bên mua là không đồng ý bán phần đất 10 x 20m mà chỉ bán phần đất 5 x 10m ban sơ. Dù đã xảy ra tranh chấp nhưng bên mua vẫn chấp nhất và đã xây nhà vững chắc 7 x 30m trên phần đất đó nhưng không chịu tính sổ thêm tiền đất cho gia đình tôi vì lí do đất ngoài sổ đỏ. Hiện tại mảnh đất đó vẫn nằm tầm thường với mảnh đất nhà tôi, chưa xây cách trở. Theo thông báo tôi được biết thì bên mua đã chạy thủ tục và làm sổ đỏ rồi. Nay tôi không đồng ý hoàn toàn về việc bán thêm đất. Vậy mong trạng sư chỉ dẫn làm cách nào để tôi có thể lấy lại đất, hoặc tôi cần đề nghị họ làm những gì để có lợi cho tôi khi có tranh chấp. Bây giờ mảnh đất đó thuộc quyền chiếm đoạt hữu của ai. Thủ tục và sổ đỏ của bên mua có thích hợp thức hay không.
Câu hỏi được chỉnh sửa từ chuyên mục tham mưu luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê
>> Luật sư tham mưu luật tham mưu luật pháp Đất đai, gọi: 1900 6162
1. Cơ sở pháp lý:
– Luật đất đai năm 2003
– Luật đất đai năm 2013
– Bộ luật dân sự năm 2015
2. Luật sư tham mưu:
Thứ nhất, về quyền chiếm đoạt hữu mảnh đất. Vì hiệp đồng giữa chồng người chơi và bên mua đất được kí kết vào năm 2013, lúc đó Luật đất đai 2013 chưa có hiệu lực nên căn cứ và Điều 127 Luật Đất đai 2003 quy định thì hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền. Quy định này được chi tiết tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy đạt đề nghị quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hành quyền sử dụng đất, lớp lang, thủ tục đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau: Trường thích hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà đất gắn liền với quyền sử dụng đất (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy má về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ kí của bên chuyển quyền (không có công nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp giấy tờ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/ND-CP.
Như vậy, chồng người chơi và bên mua lập giấy chuyển nhượng vào năm 2013, nên bắt buộc phải có công chứng, chứng nhận. Do đó hiệp đồng chuyển quyền này bị vô hiệu do sai phạm về cách thức. Nên mảnh đất đó vẫn thuộc quyền chiếm đoạt hữu của gia đình người chơi. Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lí của hiệp đồng dân sự vô hiệu:
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm nảy sinh, đổi thay, kết thúc quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao thiệp được xác lập.
2. Khi giao thiệp dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban sơ, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường thích hợp chẳng thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu huê lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại huê lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải đền bù.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao thiệp dân sự vô hiệu tác động tới quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có tác động quy định.
Thứ hai, để lấy lại đất, người chơi phải chứng minh được mảnh đất đó thuộc quyền chiếm đoạt hữu của gia đình mình. Như người chơi trình bày thì mảnh đất đó được gia đình người chơi mua vào năm 2002 và chưa làm sổ đỏ, vậy người chơi phải có một trong số các giấy má để chứng minh như hiệp đồng trao đổi đất, chuyển nhượng đất, hoặc lên ủy ban quần chúng. # xã đề nghị trích lục bản đồ địa chính để đánh giá. Nếu chứng minh được mảnh đất đó là của gia đình người chơi thì tất nhiên hoạt động xây đắp nhà và xin cấp sổ đỏ của bên mua là trái luật pháp.
Như người chơi trình bày, mảnh đất đang xảy ra tranh chấp vẫn nằm tầm thường với mảnh đất nhà người chơi và chưa xây cách trở, nên việc xác định ranh giới này sẽ được thực hành theo Điều 175 Bộ luật dân sự 2015.
Điều 175. Ranh giới giữa các BĐS.
1. Ranh giới giữa các BĐS liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan quốc gia có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã sinh tồn từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm đoạt, đổi thay mốc giới cách trở, kể cả trường thích hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới tầm thường.
2. Người sử dụng đất được sử dụng môi trường và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất thích thích hợp với quy định của luật pháp và không được làm tương tác tới việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường thích hợp có thỏa thuận khác.
Về thủ tục để lấy lại đất được quy định tại Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013.
Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai.
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai phê chuẩn hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn tới Ủy ban quần chúng. # cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban quần chúng. # cấp xã có nghĩa vụ doanh nghiệp việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình doanh nghiệp thực hành phải kết thích hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc vietnam cấp xã và các doanh nghiệp thành viên của Mặt trận, các doanh nghiệp xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hành trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có công nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban quần chúng. # cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi tới các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban quần chúng. # cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường thích hợp hòa giải thành mà có đổi thay hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban quần chúng. # cấp xã gửi biên bản hòa giải tới Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường thích hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng cư dân với nhau; gửi tới Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường thích hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban quần chúng. # cùng cấp quyết định công nhận việc đổi thay ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chiếm đoạt hữu nhà đất và của cải khác gắn liền với đất.
Trong trường thích hợp hòa giải không thành, người chơi có thể gửi đơn lên Tòa án hoặc ủy ban quần chúng. # cấp huyện để đề nghị giải quyết tranh chấp.
Trên đây là tham mưu của Luật Minh Khuê về Làm sao để giải quyết tranh chấp hiệp đồng trao đổi đất đai? Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác người chơi vui lòng liên can phòng ban tham mưu luật pháp trực tuyến qua tổng đài laptop số: 1900 6162 để được trả lời.
Rất mong nhận được sự cộng tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tham mưu luật pháp Đất đai – Công ty luật Minh Khuê
