Nhiều lo ngại về dự thảo tách thửa đất
Mới đây, Sở TN&MT TP.HCM đã trình TP dự thảo quy định về quy mô tối thiểu được tách thửa nhằm thay thế Quyết định (QĐ) 33/2014.
Nhiều quan điểm băn khoăn khi dự thảo không chuẩn y đất ở thuộc khu cư dân mới được tách thửa. Bên cạnh, biện pháp hạn chế việc chia nhỏ thửa đất tại dự thảo cũng nhận được nhiều góp ý.
Ách tắc, thiệt thòi cho dân
Ông Nguyễn Thành Phương, Phó Chủ tịch UBND quận Phú Nhuận, cho biết theo quy hoạch được duyệt y, quận Phú Nhuận có ba khu vực được quy hoạch là khu cư dân xây đắp mới.
“Gọi là khu cư dân mới nhưng bản chất khu vực này đã lấp đầy nhà đất. Tuy nhiên, do khu vực chưa được khang trang nên các cơ quan lập quy hoạch khoanh lại làm khu cư dân xây đắp mới” – ông Phương cho biết.
Theo ông Phương, mục tiêu của việc quy hoạch này là để kêu gọi đầu tư nhưng nhiều năm qua không có nhà đầu tư nào tham dự. Trong thời kì qua, để bảo đảm lợi quyền người dân, tại quận Phú Nhuận, người sử dụng đất ở thuộc khu vực quy hoạch cư dân xây đắp mới được tách thửa, cấp phép xây đắp như trường phù hợp khu cư dân hiện hữu.
“Giờ đây, dự thảo không chuẩn y trường phù hợp này được tách thửa sẽ gây ách tắc, tác động tới lợi quyền của người dân” – ông Phương lo ngại.
Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân Nguyễn Gia Thái Bình cũng nhìn nhận có sự bất cập giữa quy định của ngành quản lý đất đai và ngành quy hoạch xây đắp. Luật Đất đai chỉ có quy định đất ở, không phân phối đất ở hiện hữu hay xây đắp mới. Tuy nhiên, quy hoạch xây đắp thì lại chia đất ở thành đất ở hiện hữu, đất ở xây đắp mới, đất ở hỗn tạp…, kéo theo sự phân biệt đối xử giữa các loại đất ở trong tách thửa, cấp phép xây đắp.
“Đất ở khu cư dân mới cũng là đất ở theo quy định tại Luật Đất đai, họ được chuyển mục tiêu thành đất ở, cũng nộp tiền sử dụng đất như khu cư dân hiện hữu. Thế nhưng họ không được tách thửa thì rất thiệt thòi” – ông Bình nhận xét.
Thiếu cơ sở cho “nhà hiện hữu”
Một nội dung mới được các quận, huyện khác lạ quan tâm là giảng giải “thửa đất có nhà hiện hữu” tại dự thảo.
Theo QĐ 33/2014 và dự thảo thay thế, “thửa đất có nhà hiện hữu” được tách thửa thì quy mô nhỏ hơn so với tách thửa đối với đất trống (chênh lệch rất nhiều, từ 30 m2 trở lên). Tuy nhiên, hiểu thế nào là “có nhà hiện hữu” thì chưa được chỉ dẫn trong QĐ 33.
Qua tò mò của chúng tôi, quy định trên tại QĐ 33 gần như bị vô hiệu hóa, chả hạn tại quận 12, quận Thủ Đức… Theo QĐ 33, tại các quận này, đất trống tách thửa phải bảo đảm ít ra 80 m2, đất có nhà hiện hữu thì ít ra 50 m2. Thế là các công ty đi gom đất và đứng tên cá nhân xin chuyển mục tiêu sử dụng khu đất thành đất ở, xin quận đầu tư hạ tầng (đường liên lạc, điện, cống thoát nước…). Sau đó, họ tách khu đất lớn thành nhiều thửa đất trống quy mô khoảng 120 m2(bảo đảm đúng QĐ 33).
Tiếp tới, chủ đầu tư xin phép xây đắp nhà đất cho các thửa đất mới tách rồi ứng dụng quy định “tách thửa cho “trường phù hợp thửa đất có nhà hiện hữu”” tại QĐ 33 để tách tiếp làm đôi, mỗi thửa chỉ cần trên 50 m2như QĐ 33 đề xuất và bán cho người mua. Thậm chí nhiều trường phù hợp chủ đầu tư xây nhà trợ thì chừng mực 30 m2 để tách thửa rồi bán, chuẩn bị đập nhà trợ thì xây lại. Vấn đề ở chỗ các cá nhân này thực hành đúng quy định luật pháp.
“Họ xin phép xây đắp nhà đúng luật pháp, sau đó xin tách tiếp cũng đúng QĐ 33 nên chẳng thể cấm” – Phó Trưởng phòng TN&MT quận 12 Phan Phương Bình cho hay.
Nhằm chặn đứng việc xin phép xây đắp nhà đất rồi tách tiếp để “hưởng” suất nhỏ hơn, tại dự thảo thay thế QĐ 33, Sở TN&MT chỉ dẫn: “Đất có nhà hiện hữu” thì “nhà hiện hữu” phải thỏa điều kiện là có trước QĐ 33 và phải được cấp giấy đăng ký quyền chiếm hữu hoặc đủ điều kiện được cấp giấy đăng ký.
“Cơ sở cho quy định này là không có, vì sao đất có nhà lại khác đất trống thửa?” – ông Phan Phương Bình phân trần.
Theo ông Bình, để giải quyết vấn đề thì không nên phân phối đất trống hay đất có nhà đất như QĐ 33 và dự thảo, thay vào đó chỉ quy định một quy mô khi tách thửa. Bên cạnh, cấp thiết bổ sung quy định giao UBND quận, huyện ưng chuẩn tổng mặt bằng khu đất khi các cá nhân xin đầu tư hạ tầng và tách thửa.
“Khu đất đã được quận, huyện ưng chuẩn tổng mặt bằng thì các thửa đất phải giữ nguyên, không được chia tách nữa” – ông Bình nói.
Đủ cách ứng phó
ông Nguyễn Gia Thái Bình, Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân, TP.HCM nhận xét: Việc phân phối “đất trống” và “đất có nhà đất hiện hữu” có quy mô tách thửa khác nhau là không có cơ sở, không thích phù hợp thực tại, gây nhiều rắc rối, dẫn tới tình trạng người dân tìm đủ cách ứng phó. Nếu không tách được các thửa nhỏ hơn thì họ xây nhiều nhà trên một thửa đất rồi bán cho nhiều người, xuất hiện tình trạng nhà ba thông thường: Chung giấy đăng ký, thông thường số nhà, thông thường giấy phép xây đắp.
“Quận Phú Nhuận cũng đề xuất bỏ việc chia đất trống hay đất có nhà nên phù hợp nhất một quy mô” – ông Nguyễn Thành Phương, Phó Chủ tịch UBND quận Phú Nhuận, đồng tình.
Được biết khi góp ý dự thảo, Sở Tư pháp TP.HCM cũng đề xuất bỏ chỉ dẫn “nhà đất hiện hữu” nhưng Sở TN&MT bảo lưu quan điểm này.
Siết hết là không ổn
Quy định về tách thửa tại Luật Đất đai không phân biệt các loại đất ở nhưng dự thảo lại chỉ dẫn thì trông chừng mực chưa bảo đảm về cơ sở pháp lý.
Quy định này nhằm chống tình trạng phân lô các khu đất lớn trống thành những khu cư dân mới tòa tháp lam nham, không bảo đảm hạ tầng, không kết nối. Tuy nhiên, điều kiện hạ tầng tại các quận, huyện rất khác nhau, việc siết hết không cho đất ở thuộc khu cư dân mới được tách thửa thì chưa phù hợp lý.
Ông Phan Phương Bình, Phó phòng TN&MT quận 12
CẨM TÚ
Theo Cẩm Tú
Pháp Luật TPHCM
