Diện tích mỗi thửa đất là 150m2 (trong đó đất ở 100m2, đất trồng cây lâu năm 50m2). Tổng quy mô đất trong hiệp đồng trao đổi là 300m2 (trong đó đất ở 200m2, đất trồng cây lâu năm 100m2). Tài sản được xây đắp trên hai thửa đất bao gồm 01 nhà hai tầng, quy mô xây đắp 110m2; và 01 nhà bán hàng 190m2. Do quy mô xây đắp vượt quá quy mô đất ở được cấp phép trong Giấy CNQSDĐ. Mục đích của bên mua là để sau này xây đắp khách sạn kinh doanh. Văn phòng công chứng, Cán bộ địa chính xã phường và bên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị thành tham mưu là làm Hợp đồng chuyển nhượng trong đó ghi giá trị đất và của cải là nhà 01 tầng, quy mô xây đắp 110m2; còn phần nhà bán hàng 190m2, bên mua làm cam kết thao toá khi chính quyền địa phương đề nghị và đã được chính quyền phường xã công nhận trong đơn.

Tuy nhiên, sau khi hoàn thành mọi thủ tục, gần tới ngày trả kết quả thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo là giấy tờ không thực hành chuyển nhượng được. Yêu cầu: Phá toá nhà 190m2 hoặc là bên mua phải thực hành chuyển nhượng mục tiêu sử dụng 100m2 đất trồng cây lâu năm thành đất ở rồi mới cấp giấy chứng thực QSDĐ cho bên mua. Tài sản này trước khi thực hành trao đổi, đang được Bên bán thế chấp tại Ngân hàng. Bên bán được Ngân hàng thỏa thuận cho tự bán để trả nợ vay Ngân hàng. Bên mua nộp tiền vào TKTG của bên bán tại Ngân hàng, Ngân hàng thực hành thu nợ và xuất của cải giao cho hai Bên đi làm thủ tục công chứng hiệp đồng trao đổi và chuyển nhượng. Nhờ Luật sư tham mưu giúp cách giải quyết đối với trường phù hợp này. Có thể thực hành hiệp đồng trao đổi chuyển nhượng trong đó chỉ chuyển nhượng giá trị đất, không chuyển nhượng giá trị trị của cải trên đất được không. Vì nhu cầu của bên mua là mua đất để sau này xây khách sạn. Còn thực hành chuyển đổi mục tiêu 100m2 từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì giá trị khá lớn (100m2 ~ 600 tr.đ). Bên mua không muốn có khoản phí tổn nảy sinh này. Mặc dù sau này, nếu xây đắp khách sạn thì Bên mua cũng phải thực hành chuyển đổi mục tiêu trước khi xin giấy phép xây đắp.

Chân thành cảm ơn Luật sư! Kính chúc Công ty Luật Minh Khuê ngày một tạo ra và sẽ luôn là địa chỉ thực thụ tin yêu của mọi đối tượng mua hàng! Người hỏi: NTS.

Câu hỏi được chỉnh sửa từ chuyên mụctham mưu luật pháp đất đai của doanh nghiệp Luật Minh Khuê.

Luật sư tham mưu luật đất đai, gọi 1900 6162

Trả lời:

Chào người chơi! Cảm ơn người chơi đã gửi câu hỏi tới chuyên mục tham mưu luật pháp của doanh nghiệp chúng tôi, chúng tôi xin tham mưu cho người chơi như sau:

Căn cứ pháp lý:

-Luật đất đai 2013.

-Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ dẫn thực hiện chi tiết luật đất đai 2013

-Bộ luật dân sự 2005

Nội dung tham mưu:

Thứ nhất, người chơi đã xây đắp một nhà bán hàng trên quy mô đất trồng cây lâu năm như vậy là sử dụng đất không đúng mục tiêu theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013.

Theo điều 208, luật đất đai 2013 quy định: “Chủ tịch Ủy ban quần chúng cấp xã có bổn phận phát hiện, chặn lại và xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất phi pháp, chuyển mục tiêu sử dụng đất phi pháp; phát hiện, ứng dụng giải pháp chặn lại và xử lý kịp thời việc xây đắp các công trình trên đất lấn, chiếm hữu, đất sử dụng không đúng mục tiêu ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.”

Theo quy định trên thì chủ toạ ủy ban quần chúng xã phải đề nghị toá toá hoặc đề nghị chuyển mục tiêu sử dụng đất đối với phần quy mô đất 100 m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Tuy nhiên, tới thời điểm người chơi chuyển nhượng thì bên xã vẫn chưa xử lý đó là sự sai xót của chủ toạ ủy ban quần chúng xã và khi thực hành thủ tục chuyển nhượng bên mua có cam kết với xã là sẽ toá toá khi chính quyền địa phương đề nghị và đã được chính quyền địa phương công nhận.

Theo quy đinh Luật đất đai 2013 tại khoản 1 Điều 188 thì điều kiện thực hành các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hành các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng thực, trừ trường phù hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường phù hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thực hiện án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Giấy chứng thực quyền sử dụng đất của người chơi đang được thế chấp tại nhà băng nên theo quy định tại khoản 4 Điều 349 Bộ luật Dân sự 2005 thì người chơi được chuyển nhượng khi nhà băng đồng ý. Và ở đây thì nhà băng đã đồng ý để cho người chơi chuyển nhượng.

Hiện tại, khi người chơi làm thủ tục chuyển nhượng tại văn phòng đăng ký đất đai thì bị văn phòng đăng ký đất đai trả lại giấy tờ do giấy tờ không phù hợp thức. Theo quy định của tại điều 62 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ dẫn thực hiện luật đất đai 2013 thì văn phòng đăng ký đất đai có quyền trả lại giấy tờ khi giấy tờ không phù hợp thức và phải nêu rõ lý do. Ở đây, họ cũng có nói chi tiết lý do không phù hợp thức là do việc sử dụng đất không đúng mục tiêu và đề nghị thào toá nhà hàng 190m2 hoặc làm thủ tục chuyển mục tiêu sử dụng đất. Như vậy là hoàn toàn đúng quy định luật pháp.

Do đó, hiện thời để chuyển nhượng được thì người chơi nên tiến hành toá toá nhà hàng trên dù sao nếu chưa có điều kiện để chuyển nhượng mục sử dụng đất thì trước sau gì người chơi cũng sẽ bị đề nghị toá toá do sử dụng không đúng mục tiêu của đất.

Thứ hai, về việc chỉ chuyển nhượng giá trị đất mà không chuyển nhượng của cải trên đất.

Nếu của cải trên đất là BĐS theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 chi tiết ở trường phù hợp của người chơi là nhà.

Khi nói tới nhà người ta không chỉ nói tới khuông nhà gồm các bức tường và mái nhà… Những phần của khuông nhà chỉ được coi là một phòng ban của nhà, hay còn gọi là “xác nhà”. Nhà theo định nghĩa hoàn toản phải bao gồm hai phòng ban là: địa điểm môi trường và khuông nhà. Trong đó, địa điểm môi trường của nhà là phòng ban quan yếu nhất của nhà. Khung nhà có thể bằng bê tông, cốt thép, tranh tre, vách nứa, là nhà chắc chắn, nhà tạm… nhưng khuông nhà phải được đặt trên một môi trường một mực mới được coi là ngôi nhà hoàn thành. Nhà chẳng thể đặt trên không trung, mà phải đặt trên nền là mặt đất.

Do vậy, khi chuyển nhượng đất mà không bán nhà gắn liền trên đất đó sẽ dẫn tới chẳng thể bàn giao đất trên thực tại. Nếu bên mua chỉ mua đất mà không mua nhà đồng nghĩa với việc bên mua chỉ có quyền sử dụng đất chứ không có quyền chiếm hữu hữu nhà, điều này rất gian khổ cho việc sử dụng, khẩn hoang đất, bởi nhà trên đất là của một người khác, người mua mà không vận chuyển nhà thì chẳng thể khẩn hoang, sử dụng được đất. Việc chỉ nhận chuyển nhượng đất mà không nhận chuyển nhượng nhà là một điều vô cùng ăn hại.

Trên đây là quan điểm tham mưu của chúng tôi về vấn đề mà người chơi đang quan tâm. Việc đưa ra quan điểm tham mưu nêu trên căn cứ vào các quy định của luật pháp và thông báo do đối tượng mua hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tham mưu này là để các cá nhân, đơn vị tham khảo.

Trường phù hợp trong bản tham mưu có điều gì gây lầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông báo nêu trong bản tham mưu khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được đề đạt của quý khách tới địa chỉ email [email protected] hoặc tổng đài tham mưu trực tuyến 1900 6162. Chúng tôi chuẩn bị trả lời

Trân trọng./.

BỘ LUẬT TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.