Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê xin gửi tới game thủ lời chào trân trọng. Cảm ơn game thủ đã quan tâm và gửi câu hỏi tới đơn vị Luật Minh Khuê. Vấn đề của game thủ đơn vị xin được giải đáp như sau:

Căn cứ pháp lí:

Luật đất đai năm 2013

Bộ luât dân sự năm 2005

Luật nhà đất năm 2005

Hiện nay theo quy định của luật pháp thì đối với giao kèo trao đổi nhà đất phải được lập thành văn bản, có công chứng chứng nhận. Cụ thể được quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự 2005, Điều 93 Luật nhà đất 2005, Điều 167 Luật đất đai 2013.

Tại điều 450 BLDS quy định: Hợp đồng trao đổi nhà đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng nhận, trừ trường hợp luật pháp có quy định khác.

Hay tại diểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 qu y định như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và của cải gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng nhận, trừ trường hợp kinh doanh BĐS quy định tại điểm b khoản này; .

Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 93 Luật nhà đất 2005 cũng quy định thêm:

“3. Hợp đồng về nhà đất phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng nhận của Uỷ ban dân chúng cấp huyện đối với nhà đất tại tỉnh thành, chứng nhận của Uỷ ban dân chúng xã đối với nhà đất tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

a) Cá nhân cho thuê nhà đất dưới sáu tháng;

b) Bên bán, bên cho thuê nhà đất là doanh nghiệp có công dụng kinh doanh nhà đất;

c) Thuê mua nhà đất xã hội;

d) Bên tặng cho nhà đất là doanh nghiệp.”

Như vậy việc mua nhà của game thủ chỉ có giấy viết tay mà không công chứng chứng nhận là trái với quy định của luật pháp do không vâng lệnh về mặt cách thức. Do đó khi có tranh chấp thì giao kèo sẽ bị tuyên vô hiệu do không vâng lệnh về mặt cách thức. Theo quy định tại Điều 137 về hậu quả pháp lý của giao tiếp dân sự vô hiệu thì các bên sẽ phải hoàn trả nhau những gì đã nhận: Bên mua trả lại nhà, bên bán trả lại tiền nhà đã nhận. Bên nào có lỗi trong việc khiến cho giao kèo bị vô hiệu sẽ phải đền bù thiệt hại cho bên kia.

Vì vậy game thủ cần can dự với chủ ngôi nhà để công chứng chứng nhận giao kèo trao đổi nhà theo quy định của luật pháp. Như vậy game thủ mới có thể có điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.

Giả sử trong trường hợp game thủ đã công chứng giao kèo trao đổi nhà thì để được cấp sổ đỏ còn phải coi xét tới quy định về tách thửa vì ngôi nhà cùng nằm cbung trên một thửa đất với bốn nhà khác.Vì game thủ không nói rõ game thủ ở khu vực nào của Hà Nội nên chúng tôi chẳng thể tham mưu cụ thể cho game thủ được. Bạn có thể tham khảo quyết định dưới đây của UBND tỉnh thành Hà Nội về điều kiện để được tách thửa như sau:

Hiện nay theo Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND tỉnh thành Hà Nội)

“1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải bảo đảm đủ các điều kiện sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây đắp (đường giới hạn chuẩn y xây đắp công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên.

b) Có quy mô không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, đô thị và không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mới giao đất ở mới quy định tại Điều quy định này đối với các xã còn lại”.

Thành phố không chuẩn y tách thửa đối với các trường hợp: Thửa đất nằm trong các dự án phát hành nhà đất, đất đấu giá; thửa đất gắn liền với nhà đang thuê theo Nghị định số 34/2013/NĐ-CP mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp giấy chứng nhận; thửa đất gắn liền với nhà vi la thuộc sở hữa quốc gia đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc tiêu chí bảo tàng, tôn tạo; các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất; đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và các thửa đất ở giao cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao theo hạn mức mới. ​

Trong trường hợp căn nhà game thủ muốn mua không bảo đảm điều kiện được tách thửa thì game thủ có thể chọn lựa biện pháp cùng đứng tên thông thường trên giấy chứng nhận với các chủ chiếm hữu còn lại với nhân cách là chủ chiếm hữu thông thường căn nhà lớn nói trên.

Theo khoản 4 điều 12 Luật nhà đất đã ghi nhận: “Nhà ở thuộc chiếm hữu thông thường theo phần thì ghi tên từng chủ chiếm hữu đối với phần chiếm hữu riêng và giấy chứng nhận đối với nhà đất đó được cấp cho từng chủ chiếm hữu”.

Để biết thêm thông báo cụ thể, game thủ vui lòng can dự với chúng tôi để được tham mưu trực tiếp. Luật sư tham mưu luật pháp trực tiếp qua máy tính bảng gọi 1900 6162.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT – CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ.