Giờ em mua lai lô đất này của Bà An bằng Hợp đồng luận bàn viết giấy tay có UBND xã chứng nhận thì có thích hợp lí không. Hiện giờ Bà An vẫn kê khai với cơ quan xã và nộp thuế đất.

Vấn đề nữa là: Con ông Ngọt đã mang sổ đỏ này đi thế chấp ở Ngân hàng chưa lấy về. Sau này con ông Ngọt không có kĩ năng trả nợ cho Ngân hàng thì nhà băng xuống tịch kí đất. Vậy em có bị mất lô đất này ko? Nếu tôi mua thì sau này có làm sổ đỏ, xây nhà đươc ko? Trong trường thích hợp này tôi có nên mua hay không?.

Rất mong được sự tham vấn sớm của VP luật Minh Khuê.

Cảm ơn rất nhiều!!!

Người gửi: HTK Thom

>> Luật sư tham vấn luật Đất đai qua laptopgọi số:1900 6162

Tư vấn chuyển nhượng đất đang cầm cố tại nhà băng – Ảnh minh họa

Trả lời:

Chào người chơi, cảm ơn người chơi đã gửi câu hỏi tới doanh nghiệp chúng tôi, vấn đề của người chơi, Luật Minh Khuê xin được giải đáp như sau:

I) Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005

II) Nội dung tham vấn:

1, Xét hiệu lực của hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người chơi và bà An:

Theo các thông báo người chơi cung cấp quy mô đất mà người chơi định mua cùng trên quy mô 500m2 của gia đình ông Ngọt. Sau khi lập hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ngọt và bà An đã được lập thành văn bản và có chứng nhận của UBND xã, phường như vậy đã đảm được về chế độ của hiệp đồng theo Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005“Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng nhận theo quy định của luật pháp”, ngoài ra chưa tiến hành tách thửa và làm thủ tục sang tay.

Theo đó, việc thế chấp giấy đăng ký quyền sử dụng đất tại Ngân hàng được thực hành sau khi ông Ngọt đã chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất trên cho bà An, như vậy tại thời điểm đàn ông ông Ngọt mang giấy đăng ký quyền sử dụng đất thế chấp tại Ngân Hàng thì người chơi phải phê chuẩn rằng bên thế chấp đã thế chấp 1 phần quy mô đất hay toàn cục quy mô đất trên. Có 2 trường thích hợp có thể xảy ra như sau:

– TH1: Việc thế chấp để đảm bảo cho khoản nợ vay nhà băng gia đình ông Ngọt chỉ thế chấp 1 phần quy mô đất trên giấy đăng ký quyền sử dụng đất và trong phần quy mô đất thế chấp không có phần quy mô đất đã bán cho bà An thì người chơi vẫn có thể làm hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà An khi có công nhận của bên nhà băng về việc này.

– TH2: Con trai ông Ngọt đã thế chấp toàn cục phần quy mô đất trong giấy đăng ký quyền sử dụng đất thì ông Ngọt phải thông báo cho bà An biết và đồng ý về vấn đề thì mới có thể tiến hành thế chấp tại nhà băng. Nếu trên thực tại bà An không biết về vần đề này thì bà An có quyền tới nhà băng và đề xuất bên nhà băng hủy hiệp đồng thế chấp trên theo quy định tại khoản 3, Điều 348 Bộ luật dân sự 2005 về bổn phận của bên thế chấp “Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với của cải thế chấp, nếu có; trong trường thích hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hiệp đồng thế chấp của cải và đề xuất bồi hoàn thiệt hại hoặc duy trì hiệp đồng và bằng lòng quyền của người thứ ba đối với của cải thế chấp.” Như vậy xét trong trường thích hợp của người chơi nếu bà An biết và đồng ý về việc thế chấp trên thì tại thời điểm này người chơi muốn mua lại phần đất này của bà An thì người chơi cần phải chú ý một số vấn đề khi giấy đăng ký quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại nhà băng chi tiết như sau:

– Theo quy định tại Điều 348 Bộ luật dân sự 2005 quy định về bổn phận của bên thế chấp của cải theo đó bên thế chấp không được bán, luận bàn, tặng cho của cải thế chấp, trừ trường thích hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Ðiều 349 của Bộ luật dân sự.

“Điều 348.Nghĩa vụ của bên thế chấp của cải

Bên thế chấp của cải có các bổn phận sau đây:

1. Bảo quản, giữ giàng của cải thế chấp;

2. ứng dụng các giải pháp cấp thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc phá hoang công dụng của cải thế chấp nếu do việc phá hoang đó mà của cải thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

3. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với của cải thế chấp, nếu có; trong trường thích hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hiệp đồng thế chấp của cải và đề xuất bồi hoàn thiệt hại hoặc duy trì hiệp đồng và bằng lòng quyền của người thứ ba đối với của cải thế chấp;

4. Không được bán, luận bàn, tặng cho của cải thế chấp, trừ trường thích hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này.

Điều 349: Quyền của bên thế chấp

3. Được bán, thay thế của cải thế chấp, nếu của cải đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sinh sản, kinh doanh.

Trong trường thích hợp bán của cải thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sinh sản, kinh doanh thì quyền đề xuất bên mua tính sổ tiền, số tiền thu được hoặc của cải hình thành từ số tiền thu được trở thành của cải thế chấp thay thế cho số của cải đã bán.

4. Được bán, luận bàn, tặng cho của cải thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sinh sản, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.”

Như vậy, nếu bà An muốn chuyển nhượng phần quy mô đất trên cho người chơi thì phải được nhà băng đồng ý, nhưng thực tại nhà băng rất khó để đồng ý về vấn đề này vì sẽ không đảm bảo được quyền lợi của nhà băng khi bên thế chấp không trả được nợ.

Nếu nhà băng không đồng ý cho các bên làm hiệp đồng chuyển nhượng mà người chơi và bà An vẫn thực hành giao du trên thì giao du của người chơi có thể bị vô hiệu về điều kiện có hiệu lực của hiệp đồng quy định tại Điều 122 và Điều 128 Bộ luật dân sự 2005 là vi phạm điều cấm của luật pháp:

“Điều 122.Điều kiện có hiệu lực của giao du dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham dự giao du có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao du không vi phạm điều cấm của luật pháp, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham dự giao du hoàn toàn tình nguyện.

2. Hình thức giao du dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao du trong trường thích hợp lí luật có quy định.

Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật pháp, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục tiêu và nội dung vi phạm điều cấm của luật pháp, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật pháp là những quy định của luật pháp không chuẩn y chủ thể thực hành những hành vi cố định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử thông thường giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng công nhận và tôn trọng.”

2, Về xử lý của cải thế chấp.

– Trong trường thích hợp đã tới hạn thực hành bổn phận trả nợ cho bên nhà băng nhưng bên thế chấp không trả được nợ thì nhà băng có quyền xử lý của cải thế chấp là toàn cục phần quy mô được công nhận trong giấy đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 355 Bộ luật dân sự 2005 về xử lý của cải thế chấp.

“Điều 355. Xử lý của cải thế chấp

Trong trường thích hợp đã tới hạn thực hành bổn phận dân sự mà bên có bổn phận không thực hành hoặc thực hành không đúng bổn phận thì việc xử lý của cải thế chấp được thực hành theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này.

Điều 336. Xử lý của cải cầm cố

Trường thích hợp đã tới hạn thực hành bổn phận dân sự mà bên có bổn phận không thực hành hoặc thực hành bổn phận không đúng thoả thuận thì của cải cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của luật pháp để thực hành bổn phận. Bên nhận cầm cố được ưu tiên tính sổ từ số tiền bán của cải cầm cố.

Điều 338. Thanh toán tiền bán của cải cầm cố

Tiền bán của cải cầm cố được sử dụng để tính sổ bổn phận cho bên nhận cầm cố sau khi trừ phí tổn bảo quản, bán của cải và các phí tổn cấp thiết khác có liên quan để xử lý của cải cầm cố; trong trường thích hợp bổn phận được đảm bảo là khoản vay thì tính sổ cho bên nhận cầm cố theo trật tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi hoàn thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên cầm cố; nếu tiền bán còn thiếu thì bên cầm cố phải trả tiếp phần còn thiếu đó.”

Như vậy, nếu giấy đăng ký quyền sử dụng đất đang thế chấp tại nhà băng để đảm bảo cho một hiệp đồng vay thì người chơi không nên làm hiệp đồng chuyển nhượng vì kĩ năng không may rất cao. Vì vậy nếu vẫn muốn thực hành giao du luận bàn với phần quy mô đất trên trong trường thích hợp bên thế chấp đã thế chấp toàn cục phầng quy mô đất trên thì người chơi có thể thực hành theo một trong cách sau:

+ Thứ nhất, người chơi có thể đề xuất bà An cùng gia đình ông Ngọt tới nhà băng thỏa thuận về việc chuyển nhượng một phần quy mô đất trên hoặc thỏa thuận đảm bảo bằng một của cải khác thay thế (nếu có) tthì bên nhà băng nếu xét thấy việc đảm bảo bằng phần quy mô đất còn lại cũng như của cải khác không liên quan tới việc đảm bảo bổn phận trả nợ thì bên nhà băng sẽ đồng ý khi đó các bên có thể làm hiệp đồng chuyển nhượng phần diền tích đất trên.

+ Thứ hai, các bên có thể lập hiệp đồng đặt cọc để diễn đạt rõ ý chí muốn giao ước hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên và thỏa thuận tại thời điểm bên thế chấp thực hành xong bổn phận trả nợ của nhà băng thì sẽ tiến hành giao ước hiệp đồng.

Trân trọng ./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT

—————————————–

THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:

1. Tư vấn tách thửa đất đai;

2. Tư vấn luật pháp đất đai;

3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất;

4. Tư vấn luận bàn, chuyển nhượng đất đai;

5. Tư vấn đổi giấy đăng ký quyền sử dụng đất;

6. Tư vấn cấp giấy đăng ký quyền sử dụng đất do trúng đấu giá;