Câu hỏi được chỉnh sửa từ chuyên mụctham mưu luật pháp dân sựcủa Công ty luật Minh Khuê,

Luật sư tham mưu luật pháp trực tuyến qua laptopgọi:1900 6162

Trả lời:

Chào người chơi! cảm ơn người chơi đã gửi câu hỏi tới chuyên mục tham mưu luật pháp đất đai của doanh nghiệp chúng tôi, chúng tôi xin tham mưu cho người chơi như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật dân sự 2005

-Luật nhà đất 2014

– Luật đất đai 2013

-Luật công chứng.2014

2. Nội dung tham mưu:

Việc mua nhà không có giấy chứng nhận quyền chiếm hữu hữu có một số hạn chế, không may sau:

Thứ nhất, Theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng 2014, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hiệp đồng trao đổi nhà đất khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền chiếm hữu hữu. Do vậy, việc trao đổi đối với nhà đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền chiếm hữu hữu thì chỉ có thể là hiệp đồng viết tay không được công chứng. Khi không được công chứng thì mọi thỏa thuận trong hiệp đồng đều không được luật pháp xác nhận vì không bảo đảm điều kiện về chế độ quy định chi tiết như sau:

Tại Điều 450 của Bộ luật dân sự năm 2005 đã quy định: Trừ những trường thích hợp được luật pháp quy định khác thì tất cả các hiệp đồng trao đổi nhà đất đều phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng nhận từ phía cơ quan quản lý có thẩm quyền.

Điều 122 của Luật nhà đất 2014 cũng nêu rõ:

“Điều 122. Công chứng, chứng nhận hiệp đồng và thời điểm có hiệu lực của hiệp đồng về nhà đất

1. Trường thích hợp trao đổi, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà đất, chuyển nhượng hiệp đồng trao đổi nhà đất thương nghiệp thì phải thực hành công chứng, chứng nhận hiệp đồng, trừ trường thích hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao du quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hiệp đồng là thời điểm công chứng, chứng nhận hiệp đồng.

2. Đối với trường thích hợp doanh nghiệp tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; trao đổi, cho thuê mua nhà đất thuộc chiếm hữu hữu quốc gia; trao đổi, cho thuê mua nhà đất xã hội, nhà đất dịch vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà đất mà có một bên là doanh nghiệp; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà đất thì không bắt buộc phải công chứng, chứng nhận hiệp đồng, trừ trường thích hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao du quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hiệp đồng là do các bên thỏa thuận; trường thích hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hiệp đồng là thời điểm ký kết hiệp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà đất được công chứng hoặc chứng nhận theo quy định của luật pháp về dân sự.

4. Việc công chứng hiệp đồng về nhà đất được thực hành tại doanh nghiệp hành nghề công chứng; việc chứng nhận hiệp đồng về nhà đất được thực hành tại Ủy ban dân chúng cấp xã nơi có nhà đất.”

Cùng với đó, nội dung tại điểm a, Khoản 3, Điều 167 của Luật Đất đai 2013 cũng đã quy định: “Trừ trường thích hợp được luật pháp quy định khác thì cần phải thực hành công chứng, chứng nhận đối với mọi hiệp đồng thúc đẩy tới việc chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền chiếm hữu hữu nhà cũng như các của cải gắn liền với đất.”

Do đó,trường thích hợp có tranh chấp thì việc trao đổi nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hiệp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban sơ, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải đền bù.

Thứ hai, của cải không được cấp giấy chứng nhận quyền chiếm hữu hữu nên rất gian truân trong việc xác minh cỗi nguồn của cải, do vậy tiềm ẩn rất nhiều không may mà người mua chẳng thể biết được khi giao du hiệp đồng. Có thể ví dụ một đôi trường thích hợp hay gặp gỡ như: nhà xây trên đất lấn chiếm hữu, đất đang có tranh chấp, đất xác suất, đất nông nghiệp, thậm chí một đôi trường thích hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua người chơi có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất kỳ lúc nào.

Thứ ba, nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc trao đổi cũng chỉ bằng chế độ viết tay, tiền ẩn các không may như đã phân tách ở trên và người chơi rất khó để bán được ngôi nhà đó.

Từ những không may trên người chơi cần cân nhắc kỹ trước khi mua nhà nếu bên bán có thể làm được sổ đỏ trước khi chuyển nhượng cho người chơi được thì là tốt nhất, còn nếu không người chơi phải xác định những không may như trên có thể xảy ra cho người chơi khi người chơi vẫn quyết định mua căn nhà đó.

Trên đây là tổng thể phần tham mưu của chúng tôi cho thắc mắc của người chơi, hi vọng sẽ giúp ích được cho người chơi. Cảm ơn người chơi đã tin tưởng doanh nghiệp luật Minh Khuê. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác người chơi vui lòng liên tưởng phòng ban tham mưu luật pháp trực tuyến qua tổng đài laptop số: 1900 6162 để được trả lời.

Trân trọng!

Bộ phận tham mưu luật pháp đất đai – Công ty luật Minh Khuê