Sau đó bên mua hứa chạm mặt để hoàn thành việc chuyển tiền và giao phối đồng giao nhà nhưng cứ khất lần tới hnay là hôm thứ 3 không tới. Tiếp đó bên mua cho một người khác gọi điện tới đề xuất xem lại đất và nhà nhưng do không phải đích thân bên mua gọi điện nên gia đình em không đồng ý. Khi gia đình em quay lại nhà (hiện đang cho thuê) thì họ bảo buổi sáng có người tới đo đất đằng trước và đằng sau nhà. Qua xác minh chính bên mua đã tới thực hành hành vi trên. Tại thời điểm đó chỉ có cụ già đã cao tuổi, già yếu ở nhà k xuất hiện người đứng tên thuê nhà gia đình em là 2 vợ cđại dươngng con của bà cụ. Vậy em xin hỏi bên mua tự tiện phá giao kèo đã ký và hành vi xâm phạm, tự tiện vào nhà tiến hành hành vi đo đạc trên đất và nhà của người khác khi chưa được sự chuẩn y của chủ nhà thì bị xử lý như thế nào, căn cứ xử lý là gì? Em rất mong được phúc âm sớm nhất của quý doanh nghiệp. Sự việc diễn ra cách đây 1h đồng đại dương. Gia đình em ở 1 tỉnh giấc, đất và nhà lại ở tỉnh giấc khác, cả nhà emđã phải vận chuyển và nghỉ mất 3 ngày làm việc để về lo công việc. Em mất mong được sự giúp đỡ của doanh nghiệp. Gia đình em xin thật tâm cảm ơn!

Người gửi: M.L

Câu hỏi được chỉnh sửa từ chuyên mụcTư vấn luật pháp đất đaicủa doanh nghiệp luật Minh Khuê.

Luật sư tham vấn luật pháp đất đai gọi:1900 6162

Trả lời:

Chào người chơi! cảm ơn người chơi đã gửi câu hỏi tới Công ty Luật Minh Khuê. Với câu hỏi của người chơi chúng tôi xin giải đáp như sau:

1. Cơ sở pháp lý :

Bộ luật dân sự 2005

Bộ luật tố tụng dân sự 2004

Bộ luật tố tụng dân sự số 65/2011/QH12

Luật nhà đất năm 2014

Luật Đất đai năm 2013

2. Nội dung phân tách:

2.1. Về việc bên mua đất tự tiện vào nhà tiến hành việc đo đạc đất

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo quy định của luật pháp thì thời điểm chuyển quyển sử dụng đất là thời điểm hoàn thành thủ tục sang tay tại cơ quan đăng ký đất đai. Và điều 12 Luật nhà đất thì người có quyền chiếm hữu nhà đất là người đứng tên trong giấy đạt đề xuất quyền chiếm hữu nhà

Ðiều 46 Bộ luật Dân sự năm 2005 đã nêu: Cá nhân có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở; việc vào chỗ ở của một người phải được người đó đồng ý.

Mặt khác, hành vi xâm phạm chỗ ở của bên mua còn có thể bị khởi tố về tội xâm phạm chỗ ở của công dân theo Điều 124 Bộ luật Hình sự (Khoản 1 Điều 124 – Người nào khám xét trái luật pháp chỗ ở của người khác, đuổi trái luật pháp người khác khỏi chỗ ở của họ hoặc có những hành vi trái luật pháp khác xâm phạm quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở của công dân, thì bị phạt cảnh cáo, cải tạo không giam cầm tới một năm hoặc phạt tù từ ba tháng tới một năm).

Trong trường thích hợp của gia đình người chơi, gia đình người chơi đã giao kèo chuyển quyền sử dụng đất và đã công chứng do đó giao kèo này đã có hiệu lực luật pháp. Tuy vậy gia đình người chơi vẫn giữ giao kèo và chưa làm thủ tục sang tay nên theo điều 188 luật đất đai và điều 12 Luật nhà đất thì mảnh đất và căn nhà vẫn thuộc quyền sử dụng của gia đình người chơi. Do đó hành vi tự tiện vào nhà người chơi đo đạc đất mà không có sự đồng ý là hành vi vi phạm luật pháp. Bạn làm đơn tố giác gửi tới cơ quan công an có thẩm quyền.

2.2. Về việc bên mua không thực hành đúng việc giao tiền.

Khoản 1 Điều 453 Bộ Luật Dân sự quy định :” Bên mua nhà đất có các bổn phận sau đây:

1. Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận về thời hạn và vị trí trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà;”

Và khoản 1 điều 701 Bộ luật dân sự quy định : “Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các bổn phận sau đây:

1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;”

Căn cứ vào điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2011 thì tranh chấp về giao kèo dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.

Điểm a khoản 1 điều 33 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2011 quy định :

“1. Toà án quần chúng. # huyện, quận, thị xã, tỉnh giấc thành thuộc tỉnh giấc (sau đây gọi bình thường là Toà án quần chúng. # cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 25 và Điều 27 của Bộ luật này;”

Điểm c khoản 1 điều 35 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2011 quy định : ” Toà án nơi có BĐS có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về BĐS.”

Như vậy theo quy định của các điều 25, điều 33, điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2011 trong trường thích hợp bên mua đất và nhà đất không thực hành đúng bổn phận trả tiền người chơi có thể làm đơn khởi kiện đề xuất thực hành giao kèo ( và đền bù thiệt hại do không thực hành đúng giao kèo nếu có) tới Tòa án quần chúng. # huyện nơi có BĐS .

Trên đây là quan điểm tham vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý đối tượng mua hàng. Việc đưa ra quan điểm tham vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của luật pháp về dân sự và thông báo do quý đối tượng mua hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tham vấn này là để các cá nhân, công ty tham khảo.

Trường thích hợp trong nội dung tham vấn có điều gì gây lầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông báo nêu trong nội dung tham vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được quan điểm phản đại dươngi của quý đối tượng mua hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tham vấn luật pháp dân sự – Công ty luật Minh Khuê