Đó là san sớt của ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư tổ chức Savills vietnam. Theo ông Khương, trên thực tại, việc sử dụng vốn vay từ nhà băng là cấp thiết và giữ vai trò quan yếu trong việc triển khai dự án bất động sản. Điều này cũng là thực tại phổ biến của hoạt động mua bán bất động sản ở bất kỳ nhà nước nào trên quả đât.

Về bản tính, nợ và thế chấp nhà băng không phải là xấu mà chỉ là một công cụ vốn tài chính cho nhà phát hành dự án và đề nghị họ phải bảo đảm được sức khỏe tài chính của tổ chức và dòng tiền bình ổn để chi trả phần lãi trên vốn vay. Đây chính là điểm chủ chốt thành bại của nhiều dự án.

“Với những dự án chưa triển khai, sử dụng vốn vay thường cấp thiết để thực hành việc bồi hoàn, giải tỏa, nộp tiền sử dụng đất sau khi chủ đầu tư đã có được trách nhiệm tài chính. Khi chủ đầu tư không còn có đủ tài năng tài chính sau khi tính sổ xong trách nhiệm này, họ có thể chuyển nhượng một phần hoặc tổng thể dự án để một hoặc nhiều nhà đầu tư mới tham dự vào việc tiếp tục triển khai và cơ cấu các khoản vay của dự án”, ông Khương nhìn nhận.

Theo quan sát của Savills, việc không tìm được nhà đầu tư hiệp tác hoặc lờ đờ trong tìm kiếm nguồn vốn mới sẽ dẫn tới dự án bị đóng băng. Trong trường hợp đây là một dự án liên doanh thì có thể dẫn tới không may cho những cổ lỗ đông còn lại, khi một cổ lỗ đông lớn buộc phải nhượng lại cổ lỗ phần của mình cho nhà băng vì chẳng thể chi trả lãi vay.

Tuy nhiên, có một điểm cần lưu ý khi đầu tư vào những dự án mới đó là nhân tố bồi hoàn giải tỏa. Đây là một thời đoạn tinh vi, yên cầu không ít thời kì cũng như tiền nong và ẩn chứa nhiều không may. Khi tham dự ở thời đoạn này, nhà đầu tư sẽ có tài năng phải chôn vốn trong dự án nếu chẳng thể giải quyết ổn thỏa và nhanh gọn bài toán tới bù giải tỏa này trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính.

“Thời gian gần đây, sự tái phát động của một đôi dự án lớn dựa vào xu thế M&A, hỗ trợ của nhà băng hay vốn kiều bào cũng đã thú vị sự lưu ý của hoạt động mua bán. Gạt đi bớt những hồ nghi về thời đoạn “trùm mền” lúc trước, có khá nhiều góc cạnh hăng hái từ hiện tượng này”, vị chuyên gia này cho biết thêm.

Đầu tiên, cũng theo quan điểm của ông Khương, chúng ta có thể xét tới ý nghĩa nhân bản và xã hội khi tổ chức đầu tư dự án có thể chứng tỏ năng lực “vượt cạn” rất đáng cổ lỗ vũ, tránh được sự vung phí về quỹ đất.

Thêm vào đó, ngày nay tổ chức và dự án “hồi sinh” nào có nhà băng bảo lãnh, cung cấp tín dụng cũng đã khẳng định được phần nào mặt uy tín đối với đối tượng mua hàng. Bởi quy trình xét thông qua, giám định của những nhà băng lớn luôn diễn ra khôn cùng gắt gao, và việc tái đầu tư chỉ được thực hành khi dự án chứng tỏ được tiềm năng có thật của mình, với những vật phẩm đã được tái cơ cấu, đổi thay kiến tạo, chiến lược kinh doanh… để có một dung mạo và ngày mai mới.

Nếu đặt ra câu hỏi làm như thế nào để có thể đầu tư một cách bình an vào những dự án sử dụng dòng vốn vay thì quan yếu nhất là phải khái niệm rõ sự bình an đối với từng trường hợp và từng nhà đầu tư. Với những nhà đầu tư khác nhau với mục đích và chừng độ ưng ý không may khác nhau thì khái niệm bình an cũng sẽ không đồng nhất.

Tuy vậy, nhìn phổ biến một trong những không may trong đầu tư kinh doanh bất động sản thường tới từ mặt tiến độ pháp lý của dự án và khi tham dự góp vốn thì nhà đầu tư phải nắm rõ dự án đang ở thời đoạn nào trong tiến độ hoàn tất, còn những giấy má nào cần phải có và sức khỏe tài chính trong suốt thời kì thực hành. Sau khi đã nắm rõ những nhân tố này, nhà đầu tư hoàn toàn có thể phân tách và đưa ra được quyết định phù thống nhất.

Đăng Khải

Theo Trí thức trẻ